Pot succeir que una finca adjacent en la que s’estiguin realitzant obres o que es trobi en mal estat o inclús, en ruïna, acabi provocant danys en el nostre propi immoble o edifici, ja sigui en zones privatives o comunitàries.
Si ens trobem davant d’aquesta situació, què podem fer? Podem reclamar al seu propietari en cas que aquest es negui a realitzar les reparacions necessàries per solucionar el problema?
Determinar l’origen i la causa del dany
En primer lloc, haurem de determinar amb certesa l'origen i la causa de les humitats, filtracions o esquerdes que ens afecten. Aquesta valoració es farà per mitjà d’un perit tècnic de solvència que serà qui determini l’origen del dany i la causa d’aquest.
És fonamental la determinació dels danys mitjançant un peritatge tècnic que elabori un informe on possi de manifest tant l’origen i la causa dels danys com una solució i valoració dels danys i perjudicis soferts.
Aquest informe tècnic és el que ens permetrà, en última instància, interposar una reclamació per sol·licitar la reparació de la causa, per evitar que els danys es repeteixin, i a més, una quantitat adequada per indemnitzar els danys i perjudicis ocasionats.
Quin termini tinc per reclamar els danys?
Una qüestió important en aquest cas són els terminis per reclamar. La responsabilitat pels danys causats en un habitatge com a conseqüència de les filtracions o danys provocats pel mal estat d’una finca adjacent té caràcter extracontractual, ja que no tenim cap relació contractual amb qui ens van infringir el dany.
El Codi Civil de Catalunya preveu el termini de prescripció de 3 anys per reclamar, front a l’any del Codi Civil espanyol, per la qual cosa és aconsellable interrompre la prescripció abans de que transcorri aquest termini.
Quins passos he de seguir per reclamar?
1. Enviament de burofax o carta certificada al propietari de l'immoble o edifici, o als agents intervinents en el procés de la construcció en cas d’obres.
En el cas que no sapiguem qui és el propietari, podem esbrinar-ho a través d’una gestió al registre de la propietat o Ajuntament on es trobi l'immoble o edifici afectat.
2. Buscar una solució amistosa amb el causant del dany
Posteriorment, haurem de tractar d’arribar a una solució amb el causant o causants del dany. Ens podrem valdre de l’informe tècnic del perit on queden reflexats els danys, el seu origen, com s’han de reparar i un pressupost estimat de la reparació.
3. Reclamació judicial
Si el responsable dels danys no accepta asumir voluntàriament la seva responsabilitat després d'haver presentat l’informe tècnic, la darrera solució és la reclamació judicial.
La reclamació judicial l’haurà d’instar el president de la comunitat de propietaris, previ acord de la junta general, o el propietari de l’immoble anirà a càrrec del president de la comunitat de propietaris o de l’administrador, o del propietari o copropietaris de l'immoble.
És obligació de tot propietari mantenir correctament la finca. Per aquest motiu, i fins i tot en cas que la finca es trobi en estat ruïnós, és exigible que no hi hagi danys a tercers. Aquest és un cas que ja ha estat resolt en moltes ocasions per una jurisprudència que es posa al costat dels afectats per protegir-los enfront dels efectes de l'abandonament que poden presentar algunes propietats o de la la mala execució de les obres dutes a terme per reparar-lo quan no es té en consideració de l'estat dels edificis adjacents
Un cas de danys estructurals a edificis per obres va ser el de la comunitat de propietaris del Carrer Roc Boronat, número 9, de Barcelona que van haver de ser desallotjats per perill d' enfonsament degut a les obres de dos hotels que es construïen davant la finca. Un cas semblant, que també vam portar des de Col·lectiu Ronda, va ser el de la Comunitat de propietaris del carrer Vilardell a Barcelona.
Autora: Montse Serrano, sòcia i advocada del Col·lectiu Ronda i especialista en Dret Immobiliari, arrendaments urbans, comunitats de propietaris i vicis de la construcció.
