La precarització del mercat de lloguer

El retrocés dels drets de la part arrendatària, com a conseqüència de l' evolució del marc legal en les darreres dècades, ha contribuït de manera decisiva a la greu situació en la que es troba actualment el mercat d'habitatges de lloguer.

Evolució legal

Durant molts anys els arrendaments d'habitatge han estat sotmesos a l'anomenada pròrroga forçosa, que implicava l'obligatorietat pel propietari de que el contracte s'anés prorrogant sempre i quan l'arrendatari no manifestés el contrari.

Fou l'any 1985 quan l'anomenat «Decret Boyer» va suprimir el caràcter obligatori de la pròrroga forçosa.

Posteriorment, amb la suposada finalitat de fomentar el mercat dels arrendaments urbans, la nova Llei de l'any 1995 va establir un termini mínim de durada dels contractes de 5 anys més la possibilitat d'una pròrroga de tres anys més. Així mateix, aquesta llei posava límits a la durada de l'anomenada pròrroga forçosa i establia un sistema d'actualització de les rendes d'aquests contractes antics que, segons l'exposició de motius de la Llei, eren «ineconòmiques».

El retrocés dels drets de la part arrendatària va continuar l'any 2013 a través d'una llei anomenada «de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda» que, també amb el pretext de flexibilitzar i dinamitzar el mercat dels habitatges de lloguer, va seguir amb la retallada de drets:

- Va reduir de 5 a 3 anys la pròrroga obligatòria i de 3 a 1 any, la pròrroga tàcita.

- Va suprimir la necessitat de que en el contracte es contempli la possibilitat de resoldre el contracte per necessitat del propietari.

- Va admetre la renúncia al dret d'adquisició preferent de l'arrendatari en cas de venda de l'habitatge (anteriorment aquesta renuncia només era vàlida en contractes de més de 5 anys de durada).

I, a més, a través de l'esmentada Llei es va modificar la Llei d'Enjudiciament Civil per agilitzar el procés de desnonament en detriment des les garanties de la part arrendatària; així, es va vincular el llançament a la manca d'oposició de la part demandada, de manera que si en rebre la demanda l'arrendatari no paga o no s'oposa a la demanda, es dicta un decret donant per acabat el procés (sense judici) i es practica el llançament.

Situació esdevinguda

Aquest marc legal que preveu una durada obligatòria de només tres anys, ha contribuït a una forta inestabilitat i a una gran rotació dels contractes que, confluint amb d'altres factors com la nova bombolla immobiliària i els processos de pressió turística i gentrificació, han provocat la pujada dels preus dels arrendaments.

La Llei permet a la propietat que, un cop transcorreguda la durada obligatòria de tres anys, pugui comunicar la resolució del contracte avisant amb només 30 dies d'antelació. I ha esdevingut una pràctica habitual que els propietaris comuniquin aquesta finalització del contracte i a continuació convidin a la part arrendatària a signar un nou contracte amb un increment molt substancial de la renda. Realment es un nou contracte o es tracta d'un frau per a incrementar el preu del lloguer?

Quan la part arrendatària opta per continuar a l'habitatge arrendat, que és la seva llar, es troba que no només ha d'actualitzar la fiança a l'import de la nova renda, sinó que pel suposat nou contracte ha d'abonar de nou l'Impost d'Actes Jurídics Documentats i els honoraris de l'API que hagi intervingut en l'operació. No es abusiu que aquestes despeses les hagi d'abonar qui no ha contractat els serveis professionals d'aquest professional?

Finalment, la part arrendatària opta per marxar perquè no pot assumir l'increment de la renda, es pot trobar amb dificultats a l'hora de recuperar la fiança lliurada a l'inici del contracte, que habitualment és superior a un mes de renda - que és el que preveu la llei-. Sobre aquesta matèria els Jutjats de Primera Instància de Barcelona, a la reunió d'unificació de criteris de 20 d'abril de 2018, van considerar que les demandes adreçades a la devolució de les fiances s'han de resoldre pels tràmits de judici ordinari per tractar-se d'una qüestió relativa a un arrendament urbà, malgrat que per raó de la quantia, i si l'import reclamat és inferior a 2.000€, el tràmit que correspondria seria el del judici verbal. Aquesta diferència determina que sigui preceptiva la intervenció d'un advocat/da i d'un procurador/a i, per tant, impossibilita que la persona afectada pugui comparèixer per sí mateixa per a reclamar judicialment la devolució de la fiança amb un simple formulari. Es just que sigui l'arrendatària qui hagi d'instar un procés judicial amb totes les conseqüències que això comporta per a reclamar la devolució de la fiança quan és la propietat qui s'extralimita en la interpretació del que estableix la Llei respecte el destí de la fiança?

Una mirada cap el futur