Límits a les pujades del preu del lloguer

Des de Col·lectiu Ronda, analitzem els principals aspectes de la nova llei

17 de setembre de 2020 Contractes arrendament, lloguer, Llei regulació lloguers

Catalunya disposa des del passat dia 9 de setembre d’un instrument legislatiu que permet intervenir per posar fre a l’increment del preu dels habitatges de lloguer i, fins i tot, reduir-ho en alguns casos. La nostra companya Montse Serrano, advocada, analitza les novetats que aporta la norm.

Finalment, amb negociacions fins a l’últim moment, el Parlament de Catalunya ha aprovat amb 71 vots a favor i 63 en contra, la Proposició de Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. Una norma que havia esdevingut inajornable com a conseqüència de la intensa escalada de preus al mercat de lloguer als darrers anys. Així, L’Observatori Metropolità de l’Habitatge de la ciutat de Barcelona recordava en els dies previs a l’aprovació parlamentària del nou text legislatiu que tant a la capital com al conjunt de Catalunya, el preu del lloguer s’ha duplicat sobradament en el període comprés entre 2000 i 2019, amb especial intensitat als darrers cinc anys, quan l’augment acumulat en aquest quinquenni s’ha situat en un asfixiant 30% a Catalunya i un 40% a Barcelona.

És evident, doncs, que la magnitud d’aquests increments requerien d’una intervenció política abans que l’evolució del mercat – alterada per la presència i les pràctiques dels grans grups tenidors d’habitatges- conduís de forma definitivament irreparable a una situació de vulneració pràctica i sistèmica del dret efectiu a l’habitatge, ja prou lesionat en el moment present.

Mercat d’habitatge tens i Índex de Preus de la Generalitat

La norma s’articula al voltant d’aquests dos conceptes clau per a la nova regulació del mercat de lloguer. D’una banda, la identificació de les zones urbanes on els increments de preus han estat més accentuats o cal destinar un major percentatge de la renda al pagament del lloguer i, de l’altra, la determinació d’un índex oficial de preus a partir de la ponderació i valoració de diferents factors (ubicació, antiguitat i dimensions de l’habitatge, estat de conservació, etc.).

Què es considera un mercat tens d’habitatge?

Doncs segons el text aprovat -amb l’oposició respecte aquest punt de Junts per Catalunya- es consideraran àrees amb un mercat d'habitatge tens allà on es produeixi una d'aquestes tres circumstàncies:
· Que els preus dels lloguers s’hagin incrementat a la zona de forma clarament superior a la mitjana de Catalunya.
· Que les famílies que habitin la zona destinin més d'un 30% dels seus ingressos al lloguer.
· Que el preu del lloguer hagi pujat als darrers cinc anys almenys tres punts més que l'IPC català.

Cal tenir present que durant el primer any de vigència de la norma i al marge d’aquests requisits, les mesures de contenció de la renda s’aplicaran de forma automàtica a una seixantena de municipis catalans de més de 20.000 habitants, incloent-hi les quatre capitals de província i bona part de les ciutats que conformen l’àrea metropolitana de Barcelona.

Com serà l’índex de preus de la Generalitat

L’índex de preus per a cada zona concreta es determinarà per part del Departament competent prenent com a referència la mitjana de les dades que consten al registre de fiances de lloguer de finques urbanes i les característiques específiques dels edificis i immobles.

Com actua la nova llei per assolir l’objectiu de contenir les rendes dedicades al lloguer?

Doncs bàsicament ho fa a través de 3 vectors que s’apliquen com a norma general, tot i que admeten excepcions que detallarem més endavant:

1) Els nous contractes que afectin habitatges que ja estaven en règim de lloguer no podran imposar preus que superin la renda acordada a l’anterior contracte.
2) En aquells casos en què l’habitatge llogat tingués un preu que superés l’establert a través de l’índex de preus de la Generalitat, el nou contracte no mantindrà el preu de l’anterior sinó que haurà d’ajustar-se al valor assenyalat per la Generalitat. Per tant, aquells immobles que es llogaven per un preu superior al de la mitjana de la zona per a habitatges de condicions similars poden veure rebaixat l’import de la renda.
3) Quan l’habitatge es llogui per primera vegada, el preu que podrà sol·licitar el propietari no podrà superar l’import fixat a l’índex de preus per a la seva ubicació i característiques.

Aquesta és la norma general però, com anticipàvem abans, existeixen excepcions i circumstàncies que desactivarien l’obligació de sotmetre’s als paràmetres de l’índex de preus. Aquestes excepcions són:

1) Habitatges d’obra nova: els immobles de nova construcció restaran al marge de les disposicions de la nova llei durant un període de 3 anys a partir de la seva construcci.
2) Parentesc: la norma no afecta els contractes de lloguer celebrats entre familiars.
3) Rehabilitació o millores de l’immoble: el preu del lloguer fixat es pot incrementar en percentatges acumulables quan el propietari hagi desenvolupats obres de rehabilitació o condicionament de l’habitatge que redundin en una millora de «la conservació, la seguretat, el manteniment, la confortabilitat i l'eficiència energètica de l'habitatge”. Aquest mesura, introduïda com a esmena al text original de la proposició de llei, estableix que el preu màxim del lloguer podrà incrementar-se un 5% si es renoven les instal·lacions, un altre 5% si se substitueixen finestres i tancaments exteriors, un 5% si es reforma el bany o la cuina, i un altre 5% en el concepte “resta d'actuacions diferents de les anteriors”. Com esmentàvem, aquests increments del 5% són acumulables si es desenvolupen diferents actuacions.
4) «Propietaris vulnerables»: la norma exclou de l’obligació de limitar a l’import de l’índex oficial de preus el lloguer fixat per un nou contracte quan el propietari tingui uns ingressos inferiors a a 2'5 cops l'Indicador de Renda de Suficiència, és a dir, uns 2.000 euros al mes incloent-hi l’import del lloguer percebut. En aquestes circumstàncies, el preu fixat al nou contracte de lloguer pot superar l’import de l’índex de preus tot i que, en cap cas, podrà situar-se per sobre del preu fixat a l’anterior contracte que afectés l’habitatge.

Passa endavant

L’habitatge no pot ser considerat una mercaderia que pugui quedar sotmès lliurement a les regles del mercat i les pràctiques especulatives que aquest fomenta sense prendre en consideració que l’accés a un habitatge és, abans que qualsevol altra cosa, un dret i una condició indispensable per a una existència digna. L’evolució d’aquest mercat, el desembarcament massiu de grans fons d’inversió i la manca de polítiques públiques efectives destinades a habilitar un parc suficient d’immobles, entre d’altres factors, han fet que capes cada vegada més grans de la població veiessin vedada la possibilitat d’accedir a un habitatge o es veiessin obligades a incrementar constantment el percentatge de la seva renda destinat al pagament del lloguer mensual.

No podem pretendre que la norma aprovada pel Parlament de Catalunya (d’incert futur per la possibilitat que acabi sent víctima del conflicte competencial entre les institucions catalanes i estatals) esmeni per sí mateixa i de forma automàtica allò que als darrers anys s’ha trencat en profunditat. Però no deixa de ser una passa en la bona direcció a l’hora d’identificar quins són els problemes urgents de la ciutadania i suggerir-ne solucions per redreçar una situació que és intolerable.

La societat civil ha fet també una passa endavant amb l’impuls atorgat a la tramitació d’aquesta norma i obligant els grups parlamentaris a bastir acords que permetessin la seva aprovació en seu parlamentària. És per això que des de la nostra cooperativa expressem tot el nostre reconeixement a la immensa tasca desenvolupada pel Sindicat de Llogateres, veritable impulsor de la nova llei, i les més de 4000 organitzacions que, d’una forma o altra, han recolzat aquest projecte legislatiu.

Des de Col·lectiu Ronda, analitzem els principals aspectes de la nova llei

17 de setembre de 2020

Finalment, amb negociacions fins a l’últim moment, el Parlament de Catalunya ha aprovat amb 71 vots a favor i 63 en contra, la Proposició de Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. Una norma que havia esdevingut inajornable com a conseqüència de la intensa escalada de preus al mercat de lloguer als darrers anys. Així, L’Observatori Metropolità de l’Habitatge de la ciutat de Barcelona recordava en els dies previs a l’aprovació parlamentària del nou text legislatiu que tant a la capital com al conjunt de Catalunya, el preu del lloguer s’ha duplicat sobradament en el període comprés entre 2000 i 2019, amb especial intensitat als darrers cinc anys, quan l’augment acumulat en aquest quinquenni s’ha situat en un asfixiant 30% a Catalunya i un 40% a Barcelona.

És evident, doncs, que la magnitud d’aquests increments requerien d’una intervenció política abans que l’evolució del mercat – alterada per la presència i les pràctiques dels grans grups tenidors d’habitatges- conduís de forma definitivament irreparable a una situació de vulneració pràctica i sistèmica del dret efectiu a l’habitatge, ja prou lesionat en el moment present.

Mercat d’habitatge tens i Índex de Preus de la Generalitat

La norma s’articula al voltant d’aquests dos conceptes clau per a la nova regulació del mercat de lloguer. D’una banda, la identificació de les zones urbanes on els increments de preus han estat més accentuats o cal destinar un major percentatge de la renda al pagament del lloguer i, de l’altra, la determinació d’un índex oficial de preus a partir de la ponderació i valoració de diferents factors (ubicació, antiguitat i dimensions de l’habitatge, estat de conservació, etc.).

Què es considera un mercat tens d’habitatge?

Doncs segons el text aprovat -amb l’oposició respecte aquest punt de Junts per Catalunya- es consideraran àrees amb un mercat d'habitatge tens allà on es produeixi una d'aquestes tres circumstàncies:
· Que els preus dels lloguers s’hagin incrementat a la zona de forma clarament superior a la mitjana de Catalunya.
· Que les famílies que habitin la zona destinin més d'un 30% dels seus ingressos al lloguer.
· Que el preu del lloguer hagi pujat als darrers cinc anys almenys tres punts més que l'IPC català.

Cal tenir present que durant el primer any de vigència de la norma i al marge d’aquests requisits, les mesures de contenció de la renda s’aplicaran de forma automàtica a una seixantena de municipis catalans de més de 20.000 habitants, incloent-hi les quatre capitals de província i bona part de les ciutats que conformen l’àrea metropolitana de Barcelona.

Com serà l’índex de preus de la Generalitat

L’índex de preus per a cada zona concreta es determinarà per part del Departament competent prenent com a referència la mitjana de les dades que consten al registre de fiances de lloguer de finques urbanes i les característiques específiques dels edificis i immobles.

Com actua la nova llei per assolir l’objectiu de contenir les rendes dedicades al lloguer?

Doncs bàsicament ho fa a través de 3 vectors que s’apliquen com a norma general, tot i que admeten excepcions que detallarem més endavant:

1) Els nous contractes que afectin habitatges que ja estaven en règim de lloguer no podran imposar preus que superin la renda acordada a l’anterior contracte.
2) En aquells casos en què l’habitatge llogat tingués un preu que superés l’establert a través de l’índex de preus de la Generalitat, el nou contracte no mantindrà el preu de l’anterior sinó que haurà d’ajustar-se al valor assenyalat per la Generalitat. Per tant, aquells immobles que es llogaven per un preu superior al de la mitjana de la zona per a habitatges de condicions similars poden veure rebaixat l’import de la renda.
3) Quan l’habitatge es llogui per primera vegada, el preu que podrà sol·licitar el propietari no podrà superar l’import fixat a l’índex de preus per a la seva ubicació i característiques.

Aquesta és la norma general però, com anticipàvem abans, existeixen excepcions i circumstàncies que desactivarien l’obligació de sotmetre’s als paràmetres de l’índex de preus. Aquestes excepcions són:

1) Habitatges d’obra nova: els immobles de nova construcció restaran al marge de les disposicions de la nova llei durant un període de 3 anys a partir de la seva construcci.
2) Parentesc: la norma no afecta els contractes de lloguer celebrats entre familiars.
3) Rehabilitació o millores de l’immoble: el preu del lloguer fixat es pot incrementar en percentatges acumulables quan el propietari hagi desenvolupats obres de rehabilitació o condicionament de l’habitatge que redundin en una millora de «la conservació, la seguretat, el manteniment, la confortabilitat i l'eficiència energètica de l'habitatge”. Aquest mesura, introduïda com a esmena al text original de la proposició de llei, estableix que el preu màxim del lloguer podrà incrementar-se un 5% si es renoven les instal·lacions, un altre 5% si se substitueixen finestres i tancaments exteriors, un 5% si es reforma el bany o la cuina, i un altre 5% en el concepte “resta d'actuacions diferents de les anteriors”. Com esmentàvem, aquests increments del 5% són acumulables si es desenvolupen diferents actuacions.
4) «Propietaris vulnerables»: la norma exclou de l’obligació de limitar a l’import de l’índex oficial de preus el lloguer fixat per un nou contracte quan el propietari tingui uns ingressos inferiors a a 2'5 cops l'Indicador de Renda de Suficiència, és a dir, uns 2.000 euros al mes incloent-hi l’import del lloguer percebut. En aquestes circumstàncies, el preu fixat al nou contracte de lloguer pot superar l’import de l’índex de preus tot i que, en cap cas, podrà situar-se per sobre del preu fixat a l’anterior contracte que afectés l’habitatge.

Passa endavant

L’habitatge no pot ser considerat una mercaderia que pugui quedar sotmès lliurement a les regles del mercat i les pràctiques especulatives que aquest fomenta sense prendre en consideració que l’accés a un habitatge és, abans que qualsevol altra cosa, un dret i una condició indispensable per a una existència digna. L’evolució d’aquest mercat, el desembarcament massiu de grans fons d’inversió i la manca de polítiques públiques efectives destinades a habilitar un parc suficient d’immobles, entre d’altres factors, han fet que capes cada vegada més grans de la població veiessin vedada la possibilitat d’accedir a un habitatge o es veiessin obligades a incrementar constantment el percentatge de la seva renda destinat al pagament del lloguer mensual.

No podem pretendre que la norma aprovada pel Parlament de Catalunya (d’incert futur per la possibilitat que acabi sent víctima del conflicte competencial entre les institucions catalanes i estatals) esmeni per sí mateixa i de forma automàtica allò que als darrers anys s’ha trencat en profunditat. Però no deixa de ser una passa en la bona direcció a l’hora d’identificar quins són els problemes urgents de la ciutadania i suggerir-ne solucions per redreçar una situació que és intolerable.

La societat civil ha fet també una passa endavant amb l’impuls atorgat a la tramitació d’aquesta norma i obligant els grups parlamentaris a bastir acords que permetessin la seva aprovació en seu parlamentària. És per això que des de la nostra cooperativa expressem tot el nostre reconeixement a la immensa tasca desenvolupada pel Sindicat de Llogateres, veritable impulsor de la nova llei, i les més de 4000 organitzacions que, d’una forma o altra, han recolzat aquest projecte legislatiu.