Cómo reclamarlos
Puede suceder que una finca adyacente en la que se estén realizando obras o que se encuentre en mal sido o incluso, en ruina, acabe provocando daños en nuestro propio inmueble o edificio, ya sea en zonas privativas o comunitarias.
Si nos encontramos ante esta situación, ¿qué podemos hacer? ¿Podemos reclamar a su propietario en caso de que este se niegue a realizar las reparaciones necesarias para solucionar el problema?
Determinar el origen y la causa del daño
En primer lugar, tendremos que determinar con certeza el origen y la causa de las humedades, filtraciones o grietas que nos afectan. Esta valoración se hará por medio de un perito técnico de solvencia que será quien determine el origen del daño y la causa de este.
Es fundamental la determinación de los daños mediante una peritación técnica que elabore un informe donde possi de manifiesto tanto el origen y la causa de los daños como una solución y valoración de los daños y perjuicios sufridos.
Este informe técnico es el que nos permitirá, en última instancia, interponer una reclamación para solicitar la reparación de la causa, para evitar que los daños se repitan, y además, una cantidad adecuada para indemnizar los daños y perjuicios ocasionados.
¿Qué plazo tengo para reclamar los daños?
Una cuestión importante en este caso son los plazos para reclamar. La responsabilidad por los daños causados en una vivienda como consecuencia de las filtraciones o daños provocados por el mal estado de una finca adyacente tiene carácter extracontractual, puesto que no tenemos ninguna relación contractual con quien nos infringieron el daño.
El Código Civil de Cataluña prevé el plazo de prescripción de 3 años para reclamar, frente al año del Código Civil español, por lo cual es aconsejable interrumpir la prescripción antes de que transcurra este plazo.
¿Qué pasos tengo que seguir para reclamar?
1. Envío de burofax o carta certificada al propietario del inmueble o edificio, o a los agentes intervinientes en el proceso de la construcción en caso de obras.
En el supuesto de que no sepamos quién es el propietario, podemos averiguarlo a través de una gestión al registro de la propiedad o Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble o edificio afectado.
2. Buscar una solución amistosa con el causante del daño
Posteriormente, tendremos que tratar de llegar a una solución con el causante o causantes del daño. Nos podremos valer del informe técnico del perito donde quedan reflexats los daños, su origen, como se tienen que reparar y un presupuesto estimado de la reparación.
voluntariamente su responsabilidad después de haber presentado el informe técnico, la última solución es la reclamación judicial.
3. Reclamación judicial
Si el responsable de los daños no asume voluntariamente su responsabilidad después de haber presentado el informe técnico, la última solución es la reclamación judicial.
La reclamación judicial lo tendrá que instar el presidente de la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la junta general, o el propietario del inmueble irá a cargo del presidente de la comunidad de propietarios o del administrador, o del propietario o copropietarios del inmueble.
Es obligación de todo propietario mantener correctamente la finca. Por este motivo, e incluso en caso de que la finca se encuentre en estado ruinoso, es exigible que no haya daños a terceros. Este es un caso que ya ha sido resuelto en numerosas ocasiones por una jurisprudencia que se situa del lado de los afectados para protegerlos frente a los efectos del abandono que pueden presentar algunas propiedades o de la la mala ejecución de las obras llevadas a cabo para repararlo cuando no se tiene en consideración del estado de los edificios adyacentes.
Un caso de daños estructurales a edificios por obras fue el de la comunidad de propietarios de la Calle Roc Boronat, número 9, de Barcelona que tuvieron que ser desalojados por peligro de hundimiento debido a las obras de dos hoteles que se construían ante la finca. Un caso parecido, que también llevamos desde Colectivo Ronda, fue el de la Comunidad de propietarios de la calle Vilardell de Barcelona.
Autora: Montse Serrano, socia y abogada del Col·lectiu Ronda y especialista en Derecho Inmobiliario, arrendamientos urbanos, comunidades de propietarios y vicios de la construcción.
