El reciente Real Decreto-Ley 11/2020 incluye una serie de medidas que se presentan con la pretensión de apoyar a los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad social o económica como consecuencia de la crisis provocada por el COVID-19 y no tengan alternativa habitacional.
A pesar de las elevadas expectativas generadas por el anuncio por parte del gobierno de una ambiciosa batería de medidas destinadas a paliar los efectos de la crisis generada por la expansión del coronavirus en el ámbito del alquiler de viviendas y, especificamente, de las dificultades de muchos arrendatarios para hacerse cargo de sus pagos, lo cierto es que las medidas aprobadas son insuficientes en cuanto a su alcance y al segmento de arrendatarios que pueden beneficiarse. La mayoría de estas medidas sólo resultan de aplicación para contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y, en conjunto, se prevén para un periodo de aplicación vinculado a la declaración de estado de alarma sanitaria, cuando la realidad indica que los efectos sociales y económicos de la presente situación pervivirán mucho más allá del periodo de excepcionalidad oficial.
Suspensión de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos
El Real Decreto-ley (art. 1) prevé la posibilidad de suspender los procedimientos de desahucio y los lanzamientos de arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencias del COVID-19 y sin alternativa habitacional. El Juzgado deberá comunicar éstas circunstancias a los Servicios Sociales para que adopten las medidas oportunas y la suspensión del procedimiento se prolongará por un plazo máximo de seis meses.
También se prevé que, si la suspensión perjudicara a arrendadores en la misma situación de vulnerabilidad sobrevenida, los Servicios Sociales deberán ajustar las medidas adoptadas a ésta circunstancia.
Por tanto, esta medida se circunscribe a procesos de desahucio contra arrendatarios, no contra ocupantes o precaristas y deberá acreditarse la situación de vulnerabilidad sobrevenida y la falta de alternativa habitacional en los términos que prevé la propia ley en sus artículos 5 y 6.
Concretamente, el artículo 5 establece que para acreditar la situación de vulnerabilidad será necesario probar:
- Una pérdida sustancial de ingresos
- Que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no alcance en el mes anterior a la solicitud, con carácter general, 3 veces el IPREM (1.613,52€ mensuales), previéndose un incremento en función de cada hijo a cargo y de otras circunstancias.
- Que el importe de la renta, una vez sumados gastos y suministros, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- No disponer de otra vivienda en España.
Prórroga de los contratos de arrendamiento
El Real Decreto-ley prevé una prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de arrendamiento de vivienda que finalicen hasta dos meses después de que se haya puesto punto y final al estado de alarma, periodo durante el cual se seguirán aplicando las mismas condiciones establecidas en el contrato actualmente en vigor.
No obstante, cabe destacar que la norma no menciona el plazo del que dispondrá el arrendatario para efectuar la sol·licitud al arrendador. Una carencia que, probablemente, debería subsanarse de forma inmediata para evitar conflictos en el futuro.
Moratoria de deuda arrendaticia cuando el propietario es un gran tenedor
Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica podrán, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, solicitar el aplazamiento en el pago de la renta cuando el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor (titular de más de diez inmuebles urbanos o de una superficie construida de más de 1.500m2).
Por tanto, dicha solicitud deberá efectuarse antes del 3 de mayo de 2020.
Hecha la solicitud el arrendador podrá optar entre:
a) La reducción del 50% de la renta durante el plazo máximo de 4 meses.
b) Una moratoria durante un plazo máximo de 4 meses. El pago se aplazará mediante el fraccionamiento durante los 3 años siguientes y siempre que se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento.
La medida también se nos antoja claramente insuficiente puesto que parece evidente qué opción será la más atractiva para los arrendadores. Además, el Real Decreto-Ley prevé que la moratoria se desactive cuando el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica tenga accesos a las ayudas reguladas en el artículo 9 del mismo texto legal pero, por contra, no dispone nada para resolver una hipotética situación en la que la finalización del contrato se produzca mientras el arrendatario no ha abonado los pagos fraccionados.
Modificación excepcional del arrendamiento cuando el arrendador es persona física
El Real Decreto-ley contempla que el arrendatario pueda solicitar en el plazo de un mes el aplazamiento o condonación de la renta cuando el arrendador es una persona física, que deberá responder en el plazo de siete días.
Únicamente si no se alcanza un acuerdo entre las partes, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas regulado en el siguiente punto que analizamos.
Línea de avales para la cobertura por parte del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad
Se prevén avales para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a personas en situación de vulnerabilidad por un plazo de seis meses, prorrogable por cuatro meses más, sin gastos ni intereses. La medida limita la cobertura a seis meses de renta.
Nuevo programa de ayudas
El Real Decreto-ley contempla en su artículo 10 la concesión de ayudas a las personas arrendatarias de vivienda habitual en supuestos de vulnerabilidad económica sobrevenida, que tengan problemas transitorios para atender al pago del alquiler.
La cuantía será de hasta 900€ al mes y de hasta el 100% de la renta arrendatícia.
