La precarización del mercado de alquiler

El retroceso de los derechos de la parte arrendataria, como consecuencia de la evolución del marco legal en las últimas décadas, ha contribuido de manera decisiva a la grave situación en la que se encuentra actualmente el mercado de viviendas de alquiler.

Evolución legal

Durante muchos años, los alquileres de viviendas han sido sometidos a la llamada prórroga forzosa, que implicaba la obligatoriedad por parte del propietario de que el contrato se fuera prorrogando siempre y cuando el arrendatario no manifestase lo contrario.

Fue en 1985 cuando el llamado "Decreto Boyer" suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa.
Posteriormente, con la supuesta finalidad de fomentar el mercado de los arrendamientos urbanos, la Ley del año 1995 estableció un plazo mínimo de duración de los contratos de 5 años con la posibilidad de una prórroga de tres años más. Así mismo, esta ley limitaba la duración de la llamada prórroga forzosa y establecía un sistema de actualización de las rentas de estos contratos antiguos que, según la exposición de motivos de la Ley, eran " "inerconómicas".

El retroceso de los derechos de la parte arrendataria continuó en 2013 a través de una ley llamada "de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda" que, también con el pretexto de flexibilizar y dinamizar el mercado de las viviendas de alquiler, siguió con el recorte de derechos:

- Redujo de 5 a 3 años la prórroga obligatoria y de 3 a 1 año, la prórroga tácita.

- Suprimió la necesidad de que en el contrato se contemplase la posbilidad de resolver el contrato por necesidad del propietario.

- Admitió la renuncia al derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la vivienda (anteriormente esta renuncia solo era válida en contratos de más de 5 años de duración).

Y, además, a través de la mencionada Ley se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar el proceso de desahucio en detrimento de las garantías de la parte arrendataria; así, se vinculó el lanzamiento a la carencia de oposición de la parte demandada, de forma que si al recibir la demanda el arrendatario no paga o no se opone a la demanda, se dicta un decreto dando por terminado el proceso (sin juicio) y se practica el lanzamiento.

Situación acontecida

Este marco legal, que prevé una duración obligatoria de solo tres años, ha contribuido a una fuerte inestabilidad y a una gran rotación de los contratos que, confluyendo con otros factores como la nueva burbuja inmobiliaria y los procesos de presión turística y gentrificación, han provocado la subida de los precios de los alquileres.

La Ley permite a la propietaria que, una vez transcurrido el plazo obligatorio de tres años, pueda comunicar la resolución del contrato avisando con solo 30 días de antelación. Esto se ha convertido en una práctica habitual, que los propietarios comuniquen la finalización del contrato y a continuación inviten a la parte arrendataria a firmar un nuevo contrato con un incremento muy sustancial de la renta. Realmente se un nuevo contrato o se trata de un fraude para incrementar el precio del alquiler?

Cuando la parte arrendataria opta para continuar en la vivienda alquilada, que es su hogar, se encuentra que no solo tiene que actualizar la fianza con el importe de la nueva renta, sino que por el supuesto nuevo contrato tiene que abonar de nuevo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los honorarios del API que haya intervenido en la operación. No es abusivo que estos gastos los tengan que abonar quienes no han contratado los servicios de este profesional?

Finalmente, la parte arrendataria opta para marcharse porque no puede asumir el incremento de la renta, se puede encontrar con dificultades a la hora de recuperar la fianza pagada al inicio del contrato, que habitualmente es superior a un mes de renta - que es el que prevé la ley-. Sobre esta materia, los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona, con el objetivo de unificar criterios, el 20 de abril de 2018 consideraron que las demandas dirigidas a la devolución de las fianzas se tienen que resolver por los trámites de juicio ordinario al tratarse de una cuestión relativa a un arrendamiento urbano, a pesar de que por razón de la cuantía, y si el importe reclamado es inferior a 2.000€, el trámite que correspondería sería el de juicio verbal. Esta diferencia determina que sea preceptiva la intervención de un abogado/da y de un procurador/a y, por lo tanto, imposibilita que la persona afectada pueda comparecer por sí misma para reclamar judicialmente la devolución de la fianza con un simple formulario. Es justo que sea la parte arrendataria quién tenga que instar un proceso judicial, con todas las consecuencias que esto comporta para reclamar la devolución de la fianza, cuando es la propietaria quien se extralimita en la interpretación de lo que establece la Ley respecto al destino de la fianza?

Una mirada hacia el futuro