Entra en vigor la nova Llei hipotecària

Des del passat 17 de juny està en vigor la nova Llei Reguladora de Contractes de Crèdit Immobiliari que, amb un endarreriment de més de 3 anys, pretén incorporar a la legislació espanyola les mesures de protecció als consumidors de productes financers establertes per la Directiva 2017/17 de la Unió Europea.

La nova norma aborda qüestions tan transcendentals com ara la regulació dels interessos de demora en cas de impagament, el repartiment entre clients i entitats de l’obligació de sufragar les despeses de constitució o l’aplicació de la clàusula de venciment anticipat, entre d’altres qüestions d’especial rellevància.

Aquesta llei arriba amb més de tres anys d’endarreriment respecte el termini màxim atorgat per la Unió Europea a l’Estat espanyol per tal d’adaptar la regulació hipotecària als estandars de protecció del consumidors de productes financers front a possibles abusos per part de les entitats bancàries establerts preeminentment a través de la Directiva 2014/17/UE. Durant aquest període, Espanya ha estat escenari d’escàndols majúsculs relacionats amb la comercialització i subscripció de crèdits immobiliaris. És el cas, per citar només alguns exemples, de la clàusula sòl, els interessos de demora exorbitants, l'aplicació injustificada de la clàusula de venciment anticipat o la comercialització d'hipoteques profundament perjudicials pels clients com són les hipoteques multidivisa o les referenciades a l'IRPH. Qüestions totes elles que han afectats centenars de milers d’hipoteques i donat peu a nombrosos pronunciaments judicials, tant dels tribunals nacionals com de la justícia europea, que han reprovat amb especial duresa les carències de la llei hipotecària fins ara en vigor a l’hora de protegir els drets i interessos de les persones hipotecades.

Malauradament, la nova Llei sembla encara insuficient per contribuir de forma definitiva a solucionar el cúmul de conflicte i satisfer plenament les exigències de major protecció pels consumidors que la Unió Europea invocava quan va instar a Espanya a modificar la legislació en vigor.

A continuació, comentem breument alguns dels principals aspectes del nou text legislatiu que afectaran les hipoteques constituïdes a partir del 17 de juny i aquelles novetats que també tenen projecció sobre els préstecs hipotecaris contractats amb anterioritat:

1. Amortització anticipada

Actualment, la norma hipotecària estableix que la comissió que aplica l'entitat sobre l'amortització anticipada de capital és, com a màxim, el 0,50% del capital amortitzat si l'amortització total o parcial es fa durant els primers 5 anys de vigència de la hipoteca i del 0,25% per a qualsevol amortització posteriors a aquests primers cinc anys.

El projecte de nova llei modifica aquests percentatges i terminis i diferencia entre hipoteques a tipus d'interès fixe o a tipus variable.

a) Hipoteques a tipus variable

En aquest cas, les comissions per amortització passen a ser de, com a màxim:

· El 0,15% del capital amortitzat si l'amortització es produeix durant els primers 5 anys de vigència de la hipoteca, desapareixent després aquesta comissió per a amortitzacions posteriors

o bé

· el 0,25% del capital amortitzat durant els primers 3 anys de la hipoteca, desapareixent igualment després d'aquest període inicial

b) Hipoteques a tipus fixe

La comissió serà d'un màxim del 2% del capital amortitzat durant els primers 10 anys i d'un 1,5% en cas d'amortitzacions posteriors.

Cal dir que en el cas de les hipoteques a tipus fix, la comissió sobre amortitzacions només serà aplicable en cas que l'import d'aquesta penalització sigui inferior a la pèrdua financera que experimenti l'entitat amb aquesta operació.

2. Transformar una hipoteca a tipus variable en una a tipus fix

La norma pretén abaratir el cost d'aquesta operació i limitar l'import de la comissió que l'entitat pugui aplicar-nos. Així, l'única penalització que se'ns podrà aplicar serà d'un 0,15% sobre el capital pendent d'amortització si aquesta transformació es produeix durant els tres primers anys de constitució de la hipoteca. Més enllà d'aquests tres anys, la penalització desapareix.

La nova llei contempla que aquesta modificació tingui una aplicació retroactiva i es puguin acollir a les noves condicions les hipoteques constituïdes amb anterioritat a l'entrada en vigor de la norma.

Ara bé, la futura llei hipotecària no preveu cap limitació a la comissió per novació referent a hipoteques formalitzades a tipus fix que es pretenguin modificar per passar a ser de tipus d'interès variable.

3. Vinculació i assegurances

Sobre la tradicional pràctica per part de les entitats de condicionar la concessió d'un crèdit hipotecari a la contractació de determinats productes financers i, especialment, assegurances, la nova llei hipotecària es mostra molt menys taxativa del que ho ha estat la jurisprudència comunitària a l'hora de qualificar el caràcter abusiu d'aquesta imposició.

La futura llei autoritza a les entitats a exigir la contractació d'una assegurança de llar (cobertura sobre danys) i de vida (protecció front a impagaments derivats d'una defunció) però desactiva l'obligatorietat de que aquestes assegurances hagin de ser concertades amb l'entitat que atorga el préstec. Això sí, les prestacions de les assegurances que contractem han de cobrir les exigències del banc i, per tant, tenir característiques anàlogues a les assegurances que oferta la pròpia entitat.

Respecte altres productes financers vinculats a la hipoteca -targetes de crèdit, etc.- la nova llei estableix de forma molt ambigua que només podran ser oferts en cas que «comportin un clar benefici pels prestataris», sense altres especificacions.

4. Tributació de la subrogació d'entitat

Una de les formes de subrogació d'una hipoteca és la d'entitat, és a dir, traspassar el préstec hipotecari d'una entitat a l'altra amb la possibilitat de renegociar algunes de les condicions -no totes, no és una novació total del préstec- amb el nou banc. Fins ara, aquesta operació estava exempta de tributació, però el nou projecte de llei modifica la situació i crea un tribut específic. La despesa generada per l'operació es prorratejarà entre les dues entitats segons la durada del crèdit i el moment en què es produeixi la subrogació. La base imposable del nou tribut serà el deute (capital més interessos) que quedi per pagar.

5. Despeses de constitució

Tot i que aquesta matèria ja ha estat regulada de forma molt oportunista via RDL després de la polèmica generada al Tribunal Suprem, la nova llei recull les disposicions ja conegudes: el client haurà de fer-se càrrec de les despeses de taxació mentre que l'entitat haurà d'abonar els honoraris de gestoria, els aranzels notarials, l'import de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AIJD) i les despeses de registre.

La norma especifica que aquestes mesures només afectaran a les hipoteques constituïdes amb posterioritat a l'entrada en vigor de la nova llei, sense desplegar efectes retroactius.

 
6. Notari i registrador

Sens dubte, un dels apunts més sorprenents de la nova norma, doncs el projecte de llei sembla voler establir allò que, a dia d'avui, ja hauria de constituir una severa obligació.

D'una banda, especifica que el client haurà de rebre l'esborrany del contracte hipotecari amb una antelació mínima de 10 dies abans de la data prevista de signatura. Un cop rebut l'esborrany, el client rebrà assessorament gratuït sobre les característiques de la hipoteca i la presència de clàusules que puguin tenir una afectació negativa sobre els seus interessos per part de la notaria on s'hagi de signar el préstec. I un cop rebuda aquesta informació, el client haurà de signar un document on admeti haver comprès tota la informació que se li hagi proporcionat. Sense la signatura d'aquest document, no es podrà formalitzar l'escriptura de préstec hipotecari. També el registrador tindrà l'obligació d'anul·lar la formalització del contracte en absència d'aquesta declaració o davant la presència de clàusules abusives.

Com dèiem, sorprenentment la nova llei considera necessari recordar a registradors i notaris que la seva obligació és assegurar-se que els clients entenen què és allò que signen i quines conseqüències pot tenir. Bàsicament, allò que constitueix la seva raó de ser. Ara , però, se'ns obligarà a signar un document que probablement pretén esdevenir un mecanisme per exonerar de responsabilitats les entitats front a futures reclamacions.

7. Interessos de demora

La futura Llei hipotecària limitarà els interessos de demora -els que s'apliquen sobre els impagaments de quotes- adoptant el criteri que de fa temps ha exhibit el Tribunal Suprem al respecte. En aquest sentit, els interessos de demora no podran superar per més de tres vegades l'interès remuneratori, és a dir, el tipus d'interès que s'aplica a la hipoteca. Així, per exemple, en cas d'una hipoteca constituïda amb un tipus fix d'interès del 2%, els interessos de demora no poden anar més enllà del 6%.

Aquesta nova regulació es preveu que sigui també d'aplicació per a les hipoteques formalitzades amb anterioritat a la nova llei.

8. Hipoteques multidivisa

La nova llei preveu que els titulars d'hipoteques multidivisa constituïdes amb posterioritat a l'entrada en vigor de la norma puguin sol·licitar en qualsevol moment de vida del préstec la seva conversió a euros. Malauradament, malgrat són milers i milers d'afectats a tot l'Estat, el projecte de llei no preveu una aplicació retroactiva que pugui beneficiar aquest nombrós col·lectiu de damnificats que es veuran obligats a acudir a la via judicial per exigir el caràcter abusiu tant de la pròpia clàusula multidivisa com d'altres característiques d'aquest producte extremadament perjudicial.

Un veritable brindis al Sol que no resolt cap dels problemes actuals generats per la hipoteca multidivisa, doncs ja fa molt de temps que cap entitat està concedint aquest tipus de préstecs hipotecaris.

9. Clàusula de venciment anticipat

En aquest cas, el projecte de Llei es limita a recollir la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea que, reiteradament, ha fallat contra la legislació espanyola per no protegir adequadament els drets dels consumidors hipotecaris de l'Estat espanyol. Els bancs només podran aplicar la clàusula de venciment anticipat de la hipoteca per instar un procés d'execució hipotecària i desnonament fins a acreditar que el volum de l'impagament és, tal i com diu el TJUE, d'una entitat suficient i prou gravetat respecte la quantitat total del préstec hipotecari.

En què es tradueix això?

· En el decurs de la primera meitat de la hipoteca, el procediment d'execució només es podrà iniciar si el deute equival almenys a un 3% del capital del préstec o a 12 quotes hipotecàries.

· En la segona meitat de la hipoteca, l'impagament haurà de ser del 7% del deute o de 15 quotes.

10. Dació en pagament

Un cop més, l'esperança de veure incorporada l'obligatorietat pels bancs d'acceptar la dació en pagament s'ha vist esvaïda. La nova norma atorga a les parts la possibilitat d'acordar la dació -tampoc ara res impedia aquest acord- però no estableix l'obligatorietat d'aplicar-la a les entitats.

Oportunitat perduda

La reforma de la Llei Hipotecària era una veritable exigència social...i jurídica. L'actualment en vigor ha estat objecte de reprovació en innombrables ocasions per part de la justícia comunitària i dels propis tribunals estatals a causa de les greus mancances i limitacions que presenta a l'hora de protegir efectivament els drets dels consumidors bancaris front als abusos de tot tipus perpetrats per les entitats financeres. En el país que ha viscut els escàndols majúsculs de la clàusula sòl, els interessos de demora exorbitants, l'aplicació injustificada de la clàusula de venciment anticipat o la comercialització d'hipoteques profundament perjudicials pels clients com són les hipoteques multidivisa o les referenciades a l'IRPH, per citar només uns pocs exemples, la reforma de la llei hipotecària constituïa l'ocasió perfecta d'actuar, d'una vegada i per totes, avantposant els interessos dels clients als de la banca. Però no és el cas. El projecte de llei és només una descafeïnada reforma que afronta pocs dels problemes substancials que patim a dia d'avui i que, de ben segur, no satisfarà les exigències de major protecció pels consumidors que la Unió Europea invocava quan va instar a Espanya a modificar la legislació en vigor.