Nombroses sentències consideren abusiu el sistema d'amortització de les hipoteques de l'entitat
Les hipoteques d'UCI no deixen d'acumular revessos judicials per part de jutjats de primera instància i diferents audiències provincials que aprecien falta de transparència per part de l'entitat a l'hora d'explicar el complex i onerós sistema d'amortització i càlcul d'interessos.
Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) és una companyia financera participada per Banco Santander i l'entitat francesa BNP Paribas que ha comercialitzat un gran nombre d'hipoteques a través d'agències immobiliàries. Algunes estimacions assenyalen que el nombre d'hipoteques emeses per l'empresa podria fins i tot excedir el mig milió, la majoria subscrites entre els anys 2009 i 2012, en plena època de restricció del crèdit per part dels bancs que tradicionalment han ocupat majors quotes del mercat hipotecari a l'Estat espanyol. En molts casos, aquestes hipoteques es van oferir a través d'agències immobiliàries que incorporaven als seus serveis de comercialització d'immobles la gestió, negociació i tramitació de crèdits hipotecaris, de tal manera que els clients interessats en un determinat habitatge podien subscriure per intermediació de la pròpia agencia el préstec per adquirir-lo, de vegades sense ni tan sols tenir contacte amb cap representant d'UCI fins al mateix moment de signar la hipoteca davant de notari.
Hipoteques complexes, costoses i singulars
Les hipoteques d'UCI s'inclouen, sens dubte, entre les més complexes i opaques que s'han comercialitzat a Espanya per part de qualsevol entitat. I també incorporen algunes de les condicions més oneroses i perjudicials pels clients que les van subscriure.
· Sistema d'amortització
La principal peculiaritat de les hipoteques d'UCI -i primera causa d'abusivitat i nul·litat- és el seu particular sistema d'amortització del capital. Habitualment, les hipoteques que s'han signat a Espanya es regeixen pel denominat model francès d'amortització. Amb aquest sistema, s'estableix una quota, fixa o variable, de la qual es destina una part al pagament d'interessos i una altra a l'amortització pròpiament dita de capital. És a dir, amb cada pagament mensual, abonem els interessos per disposar del capital i reduïm part del nostre deute. Amb el transcórrer del temps, la part de la quota destinada abonar el pagament d'interessos és cada vegada menor i augmenta la part destinada a amortitzar el capital que vam sol·licitar. Però no succeeix així en les hipoteques d'UCI. En aquest cas, s'establia durant el període inicial del pagament de la hipoteca -normalment, entre 5 i 10 anys- una quota fixa, al marge de les condicions que s'haguessin acordat per calcular els interessos a abonar que, com en el cas de qualsevol altra hipoteca, era el resultat d'incrementar en un determinat percentatge (el famós "diferencial") el tipus d'interès (Euríbor o IRPH) establert. La veritable trampa d'aquestes hipoteques consisteix en el fet que la diferència entre la quota efectivament abonada -recordem, una quota fixa inicialment- i la que hagués estat si s'hagués calculat la quota aplicant l'índex de referència i el diferencial, passava a sumar-se al principal del préstec, és a dir, a l'import de la hipoteca. Per dir-ho d'alguna manera, se'ns oferia la possibilitat d'abonar una quota fixa i relativament reduïda per dotar d'atractiu a la hipoteca però sense informar-nos que, en realitat, l'import del préstec sol·licitat no deixava d'incrementar mes rere mes perquè la diferència entre allò efectivament abonat i la quantitat que hauríem hagut de pagar en cas d'aplicar índex més diferencial passava a engrossir el principal del préstec. I com aquest import anava creixent, també ho feia la quantitat que estàvem obligats a pagar en concepte d'interessos, de tal manera que fins i tot mantenint-nos al corrent de pagament, el nostre deute no es redueix sinó que, al contrari, no deixa d'augmentar i generar nous interessos.
I no s'acaba aquí la perversitat del sistema ideat per UCI. El termini total de la hipoteca -a 20, 25 anys o els que es varen acordar- es divideix en quatre trams. En els tres inicials no es contempla el pagament d'interessos. Durant aquest temps, l'import íntegre de la quota -recordem, sempre creixent- es dedica al pagament d'interessos, de tal manera que en l'últim tram s'ha d'amortitzar tot el capital que no s'ha amortitzat durant els tres primers. Com a conseqüència, en els últims anys de vida de la hipoteca, l'import de la quota pot augmentar d'una manera exponencial. Tot i així, UCI oferia la possibilitat d'acordar el pagament d'un import fix per a la quota d'aquest últim tram. Però clar, la diferència entre el que hauria de ser abonat i l'import acordat, tornava a sumar-se al principal i al seu torn generava nous interessos. Un cercle veritablement infernal que acabava generant en els últims anys anys de vida de la hipoteca quotes mensuals absolutament inassumibles que assolien imports exorbitants.
Els jutjats consideren que la hipoteca és abusiva
Aquest sistema d'amortització en el qual una quantitat considerada com interès pot passar a engrossir el capital i generar nous interessos rep el nom de "pacte d'anatocisme" i no és, per se, il·legal. Però com qualsevol clàusula que faci referència a l'objecte principal d'un contracte ha d'estar lligada, segons la nostra legislació, a estrictes normes de transparència i suficiència de la informació per garantir que un consumidor sense específics coneixements financers pugui entendre les característiques i conseqüències econòmiques d'aquesta clàusula. I per satisfer aquesta exigència d'informació, no hi ha prou amb lliurar un mer fullet informatiu o realitzar una explicació superficial. L'entitat, en aquest cas UCI, ha de provar de forma inequívoca que el client va entendre la possibilitat que s'incrementés l'import del seu préstec i va rebre models i previsions que mostressin amb claredat com podien resultar seus pagaments futurs i, en aquest cas també, com podia evolucionar l'import del principal i la quantitat generada en concepte d'interessos. I UCI no va complir amb aquests requisits. Així ho han establert, per citar només alguns exemples, l'Audiència Provincial de Saragossa i la d'Astúries, que han ratificat sentències prèvies de jutjats de primera instància que condemnaven a UCI per no haver explicat prou les característiques d'una hipoteca que ha causat i continua causant gravíssims perjudicis econòmics a les persones que l'han subscrit. En aquesta sentències, a més d'apreciar abusivitat de l'esmentat pacte d'anatocisme, els tribunals també han considerat abusives altres clàusules de l'escriptura de préstec hipotecari com els exagerats interessos moratoris (de fins al 20%) o la clàusula de venciment anticipat, entre d'altres.
En tots els casos, les resolucions judicials han obligat a UCI a reformular els préstecs hipotecaris de manera que passin a estar regits per l'habitual i clàssic sistema francès d'amortització i retornar als afectats les quantitats indegudament abonades com a conseqüència del pacte d'anatocisme.
