El Decreto que pretendía limitar el incremento de alquileres se convierte en un ejercicio fallido
El inesperado anuncio por parte de la Generalitat de impulsar la aprobación de un decreto ley destinado a establecer un régimen de contención de rentas que permitiera limitar la escalada de precios que afecta al mercado de la vivienda de alquiler ha sido un motivo de esperanza que, finalmente, se ha revelado poco fundamentado.
«El Gobierno de la Generalitat está faltando a la verdad: con este Decreto no se ponen topes al precio del alquiler». Con esta contundencia se expresó el Sindicat de LLogaters (Sindicato de Inquilinos), una de las entidades que más ha contribuido a denunciar públicamente el escenario de verdadera emergencia que supone el inasumible encarecimiento de los alquileres en nuestro país, respecto a la manifiesta insuficiencia del Decreto ley 9 / 2019 como instrumento para paliar esta situación.
Y lo cierto es que tras analizar el contenido del Decreto, no podemos sino expresar nuestra coincidencia de parecer con el Sindicat de Llogaters y otras voces críticas que acusan a las nuevas medidas de «contención de rentas» de ser poco más que una operación cosmética.
¿Se fija una verdadera limitación al precio del alquiler?
En esencia, el Decreto establece que en las áreas declaradas «de mercado tenso» se impondrá un «régimen de contención de rentas» para los contratos de alquiler de nueva celebración que limite la cuantía del alquiler mensual que puede ser convenido en el momento de formalizar el contrato. Este límite se fija en el resultado de aplicar un incremento de como máximo el 10% en el índice de Referencia de Precios de Alquiler que la Generalitat establece tomando en consideración el precio medio de los alquileres de viviendas de características análogas. En determinados supuestos que iremos analizando, el porcentaje de incremento puede llegar a ser de hasta un 20%.
Como veremos, la inmensa mayoría de los contratos de alquiler -y la totalidad de los vigentes- quedan fuera del alcance del decreto que, además, incluye un montón de excepciones y que, por si no fuera suficiente, toma como base para el cálculo de la futura renta un índice basado en los precios actuales del alquiler. Es decir, los precios que según el propio decreto han provocado una situación de emergencia que hay que combatir y que ahora, a través de este decreto, aunque se pueden ver más incrementados. Por lo tanto, se fija un límite, pero no se hace nada, al contrario, para reducir de forma efectiva el precio del alquiler.
¿Se aplicará en todo el territorio?
No, sólo se aplicará a las localidades declaradas «de mercado tienes». Para obtener esta declaración, los Ayuntamientos interesados deberán dirigirse a la propia Generalitat y solicitarlo. El Departamento competente evaluará si se dan los requisitos de necesidad que justifiquen la declaración, que será por un periodo máximo de 5 años. La excepción a esta norma es la ciudad de Barcelona que podrá realizar la declaración de área con mercado de vivienda tienes mediante acuerdo del pleno municipal, sin necesidad de autorización de la Generalitat.
¿A qué contratos afecta?
Pues, básicamente, a los de nueva celebración que afecten viviendas situadas en las zonas de «mercado tenso» pues los contratos firmados de la entrada en vigor del nuevo decreto seguirán rigiéndose por la legislación anterior y mantendrán el importe de la renta que se venía aplicando. Si este contrato se prorrogara, seguiría siendo de aplicación el precio acordado por contrato, quedando exento de las medidas de «contención de rentas». Por el contrario, si el contrato es objeto de novación y esto supone una ampliación de la duración o una modificación de la renta con posterioridad a la declaración su ubicación como zona de mercado tienes, el nuevo contrato pasará a estar regido por las disposiciones del nuevo decreto.
¿Todos los contratos de nueva celebración están afectados?
Ni siquiera a la totalidad de los nuevos contratos referentes a viviendas en zonas de mercado tienes se les aplicará la limitación de la renta mencionada anteriormente, pues el decreto contempla supuestos de excepción tales como, por ejemplo:
- Viviendas de nueva edificación o rehabilitados
Para los contratos de alquiler celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de este decreto y que afecten a viviendas de nueva construcción o que hayan sido objeto de un proceso de gran rehabilitación, se podrá pactar al inicio del contrato una renta máxima equivalente a Índice de Referencia + 20% durante los 5 años posteriores a la finalización de la obra.
- Obras de mejora
Aunque el nuevo contrato esté sujeto al régimen de contención de rentas, en caso de que el arrendatario realice obras de mejora, éste podrá repercutir parte de los coste de la intervención en los términos previstos por el RDL 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler a pesar de ello suponga rebasar el límite de renta que sea de aplicación.
- Gastos generales y de servicios
En los contratos afectados por el nuevo decreto y sujetos a contención de rentas, las partes podrán acordar igualmente que sea el arrendatario el responsable de sufragar ciertos gastos generales y servicios individuales, en los mismos términos previstos para dicho RDL 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- HViviendas de mayor superficie
La declaración de área con mercado tienes puede excluir, de forma motivada, que las viviendas con una superficie de techo útil superior a los 150 metros cuadrados queden excluidos del régimen de contención de rentas.
Como vemos, pues, no sólo resulta criticable que las medidas de contención previstas afecten casi de forma exclusiva a los contratos que se celebren de nuevo, desistiendo de cualquier vocación protectora sobre los contratos en vigor a fecha de hoy, sino que la propia normativa también incorpora un cantidad importante de supuestos que permiten los arrendatarios sobrepasar los límites de renta establecidos.
Cantidades indebidamente abonadas y resolución extrajudicial de conflictos
El decreto ley no prevé ningún régimen sancionador específico para el incumplimiento por parte de los arrendadores de la obligación de respetar los límites establecidos para la fijación de rentas en aquellos casos en que estos sean de aplicación. En este sentido, se limita a afirmar en su artículo 13 que «El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites establecidos [...] da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal ». Los conflictos que puedan originarse por esta y otras razones entre arrendador y arrendatario deberán resolverse mediante «sistemas de resolución extrajudicial» que corresponde impulsar al departamento competente en materia de mediación, sin que el decreto facilite más información ni establezca un calendario para la creación de estos mecanismos. En paralelo, y atendiendo a la inviolabilidad del derecho a la tutela judicial, el decreto especifica que «las demandas que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de renta se deciden en juicio verbal, con independencia de su cuantía ».
Inevitable valoración crítica
Como mencionábamos al principio de este texto, desde nuestra cooperativa nos sentimos obligados a señalar la más que previsible incapacidad de este decreto para poner freno o tener cualquier tipo de incidencia significativa sobre la llamada burbuja del mercado de alquiler que ha provocado que en Cataluña, de media, el incremento de las rentas se sitúe por encima del 30% en los últimos 5 años, siendo que esta subida es aún mucho más acentuada en Barcelona y su área metropolitana. El decreto se muestra especialmente cuidadoso a limitar sus propios efectos estableciendo numerosas limitaciones y excepciones a su aplicación que tienen como objetivo explicitado en la exposición de motivos del texto legislativo «respetar el interés patrimonial del arrendador». Un deber del legislador, cierto, que no debería ser incompatible con adoptar medidas verdaderamente efectivas para evitar que más de un 40% de los inquilinos estén dedicando al pago de su renta de alquiler un porcentaje de sus ingresos que sobrepasa de mucho lo el decreto considera «razonable para una economía familiar».
