Contractes de renda antiga

Els contractes de lloguer de renda antiga estan sotmesos a una regulació especialment complexa. Una actualització de la renda injustificada, obres a l’edifici, la defunció del titular del contracte, la venda de l’immoble o una denegació de la pròrroga forçosa o un suposat incompliment contractual, entre d'altres, poden afectar drets consolidats durant molts anys.

Abans d’acceptar un increment, contestar un requeriment o signar cap document, és important comprovar quin règim jurídic s’aplica i quins drets conserva la persona llogatera.

Què és un contracte de lloguer de renda antiga?

Generalment, es consideren de renda antiga els contractes d’arrendament d’habitatge formalitzats abans del 9 de maig de 1985 que encara continuen vigents.

Aquests contractes estan sotmesos a la pròrroga forçosa i a un règim especial derivat de l’antiga Llei d’arrendaments urbans de 1964 i de les disposicions transitòries de la Llei d’arrendaments urbans de 1994. També poden estar sotmesos a la pròrroga forçosa els contractes signats entre el 10 de maig de 1985 i el 31 de desembre de 1994, sempre i quan s'hagi acordat expressament.

Això no significa, però, que tots els contractes anteriors a aquestes dates siguin iguals. Per determinar els drets de la persona llogatera cal revisar:

• La data i el contingut del contracte original.
• La identitat de la persona que el va signar.
• Les subrogacions que s’hagin produït.
• Els annexos, acords o modificacions posteriors.
• L’historial de pagament de la renda.
• Les actualitzacions i repercussions aplicades.
• L’ús real de l’habitatge o del local.

Quins problemes poden aparèixer en un lloguer de renda antiga?

1. Denegació injustificada de la pròrroga o resolució del contracte per suposats incompliments
   La propietat pot pretendre extingir el contracte anticipadament al·legant la seva necessitat o suposats incompliments contractuals de la part arrendatària (falta d'ús, subrogació o cessió inconsentida, tinença d'un altre habitatge o necessitat del propietari). Cal analitzar individualment cada cas quan pot concórrer.
2. Increments de renda no justificats
   La propietat pot actualitzar la renda o incloure nous conceptes en el rebut, però ha de respectar les condicions i els procediments establerts legalment. Aquestes pujades no s’han d’acceptar automàticament, cal comprovar si són aplicables i en cas contrari disposem d'un termini de 30 dies naturals per oposar-nos-hi. 
3. Manca de conservació de l’habitatge
   El fet que es pagui una renda reduïda no eximeix la propietat de conservar l’habitatge en condicions adequades d’habitabilitat. Humitats, filtracions, problemes estructurals, instal·lacions defectuoses, avaries o manca de manteniment poden donar lloc a una reclamació, especialment quan afecten la seguretat o l’ús normal de l’habitatge.
4. Assetjament immobiliari
   Algunes persones amb contractes de renda antiga reben pressions perquè renunciïn al contracte, acceptin una indemnització insuficient o signin un nou arrendament a preu de mercat. També es poden produir pressions per abandonar l'habitatge, manca deliberada de manteniment, manca de cobrament de la renda, amenaces o interrupcions injustificades de serveis.
5. Problemes amb la subrogació
   Quan es produeix la defunció de la persona titular del contracte, els familiars poden tenir dret a continuar en el lloguer si compleixen els requisits legals. La subrogació està sotmesa a condicions estrictes de parentiu, convivència, nombre de subrogacions prèvies i comunicació a la propietat. Actuar en el termini de 3 mesos és essencial per evitar que es discuteixi l’extinció del contracte.
6. Venda o canvi de propietat
   La venda de l’immoble no comporta la finalització del contracte de renda antiga. La persona arrendatària pot conservar el dret a continuar a l’habitatge i, en determinades transmissions, pot tenir drets d’adquisició preferent, com ara el tempteig o el retracte o la possibilitat d'impugnar la transmissió perquè l'adquirent no et pugui fer fora al·legant la propietat.

 Quins drets té la persona arrendatària?

• Dret a continuar a l’habitatge 
  El fet que la renda sigui inferior als preus actuals del mercat no permet extingir el contracte. La propietat només pot denegar la pròrroga o resoldre l’arrendament quan concorri alguna de les causes legalment previstes i n’acrediti el compliment, com ara, en determinats supòsits, la necessitat de l’habitatge.
   
• Dret a impugnar increments incorrectes
  Les actualitzacions de renda i les repercussions de despeses no es poden repercutir en tots els supòsits i cal que es calculin d’acord amb el règim aplicable. La persona arrendatària pot oposar-se als imports incorrectes i reclamar la devolució de quantitats cobrades indegudament quan sigui procedent i dins dels terminis legals.
   
• Dret a la conservació i a l'habitabilitat
  La propietat ha de garantir que l’habitatge es mantingui en condicions adequades per a l’ús pactat. La persona arrendatària pot reclamar l’execució de les reparacions necessàries, sense perjudici que posteriorment calgui determinar si una part del cost es pot repercutir legalment i dins dels límits establerts.
   
• Dret a rebre informació i justificants
  El rebut del lloguer ha d’identificar els diferents conceptes que s’estan cobrant. Les obres, impostos, serveis o altres increments han d’estar degudament explicats i acreditats.
   
• Dret de subrogació
  En cas de defunció de la persona titular, determinades persones poden tenir dret a subrogar-se en el contracte. La possibilitat i la durada de la subrogació depenen, entre altres factors, del parentiu, del temps de convivència a l’habitatge, de les subrogacions produïdes anteriorment i de les circumstàncies personals de qui se subroga.
   
• Dret d’adquisició preferent
  En determinats supòsits de venda de l’habitatge, la persona arrendatària pot tenir dret a adquirir-lo en les mateixes condicions ofertes a una tercera persona. L’exercici d’aquests drets està sotmès a terminis breus, per la qual cosa és important revisar immediatament qualsevol notificació de venda.
   
• Dret a defensar-se davant un desnonament
  La persona arrendatària pot oposar-se a una demanda quan la causa d’extinció al·legada no existeix o no està degudament acreditada.

Què es pot reclamar en un contracte de renda antiga?

Segons el cas, es pot reclamar:

• La nul·litat o correcció d’un increment de renda.
• La devolució de quantitats cobrades indegudament.
• L’execució d’obres de conservació i reparació.
• El reconeixement del dret a continuar a l’habitatge.
• El reconeixement d’una subrogació.
• El cessament de pressions o conductes d’assetjament immobiliari.
• La paralització o oposició a un procediment de desnonament.
• L’exercici o la defensa dels drets de tempteig i retracte.
• La negociació d’una compensació adequada si es planteja una renúncia voluntària al contracte.

I si es tracta d’un local de renda antiga?

En els contractes de renda antiga sobre locals, la durada i les possibilitats de continuïtat depenen de la data del contracte, de la persona titular, de l’activitat desenvolupada i de les subrogacions o transmissions que s’hagin produït. Quan el contracte s’extingeix per l’aplicació dels terminis previstos en el règim transitori, la persona arrendatària pot tenir dret a una indemnització si durant l’any següent s’exerceix al local la mateixa activitat o una activitat afí. També pot tenir un dret preferent per continuar al local si la propietat pretén arrendar-lo a una tercera persona durant aquest període. Aquests drets són incompatibles entre si i el seu exercici està sotmès a requisits i terminis específics.

Com et podem ajudar des de Col·lectiu Ronda?

• Estudi del contracte i dels antecedents
  Revisem el contracte original, els rebuts, les actualitzacions de renda, les subrogacions, els annexos, les comunicacions i la resta de documentació disponible.
• Determinació del règim jurídic aplicable
  Comprovem quina normativa regeix el contracte i si es mantenen la pròrroga forçosa, els drets de subrogació o altres proteccions pròpies de la renda antiga.
• Revisió d'actualitzacions i repercussions
  Analitzem els increments de renda, l’IBI, les obres, els serveis i qualsevol altra quantitat incorporada al rebut per comprovar si el càlcul és correcte.
• Resposta a requeriments
  Preparem la contestació a burofaxos, comunicacions de la propietat, propostes de nou contracte, reclamacions de quantitat o requeriments perquè s’abandoni l’immoble.
• Reclamació extrajudicial
  Adrecem una reclamació formal a la propietat per defensar la vigència del contracte, exigir reparacions, reclamar quantitats o intentar una solució negociada.
• Defensa judicial
  Si la propietat inicia un procediment de desnonament o rebutja reconèixer els drets de la persona arrendatària per romandre a l'habitatge, preparem la defensa i exercim les accions judicials corresponents.

Quina documentació necessitem?

Per fer una primera valoració és convenient aportar la documentació necessària segons el cas concret, que pot ser:

• El contracte original i els annexos.
• Els últims rebuts del lloguer.
• Rebuts antics que permetin reconstruir les actualitzacions.
• Comunicacions, cartes o burofaxos de la propietat.
• Documentació sobre obres, IBI o altres despeses.
• Certificats de convivència o empadronament, si es planteja una subrogació.
• Certificat de defunció de l’arrendatari, si escau.
• Fotografies o informes sobre l’estat de l’habitatge.
• Demandes o notificacions judicials rebudes.

Encara que no conservis tota la documentació, podem estudiar quines altres proves permeten acreditar l’existència i les condicions del lloguer.