Contractes de renda antiga

Els contractes de lloguer de renda antiga estan sotmesos a una regulació especialment complexa. Una actualització de la renda, una obra a l’edifici, la mort del titular del contracte, la venda de l’immoble o una proposta per signar un nou contracte poden afectar drets consolidats durant molts anys.

No totes les pujades són correctes, ni el propietari pot posar fi al contracte únicament perquè la renda sigui inferior als preus actuals del mercat.

Abans d’acceptar un increment, contestar un requeriment o signar cap document, és important comprovar quin règim jurídic s’aplica i quins drets conserva la persona llogatera.

Què és un contracte de lloguer de renda antiga?

Generalment, es consideren contractes de renda antiga els contractes d’arrendament d’habitatge formalitzats abans del 9 de maig de 1985 que encara continuen vigents.

Aquests contractes poden estar sotmesos a la pròrroga forçosa i a un règim especial derivat de l’antiga Llei d’arrendaments urbans de 1964 i de les disposicions transitòries de la Llei d’arrendaments urbans de 1994.

Això no significa, però, que tots els contractes anteriors a aquesta data siguin iguals. Per determinar els drets de la persona llogatera cal revisar:

• La data i el contingut del contracte original.
• La identitat de la persona que el va signar.
• Les subrogacions que s’hagin produït.
• Els annexos, acords o modificacions posteriors.
• L’historial de pagament de la renda.
• Les actualitzacions i repercussions aplicades.
• L’ús real de l’habitatge o del local.

La data del contracte és important, però no és l’únic element que determina el règim aplicable.

Quins problemes poden aparèixer en un lloguer de renda antiga?

1. Pujades de renda no justificades
   El propietari pot intentar actualitzar la renda o incorporar nous imports al rebut.  Mai  s’han d’acceptar automàticament. Cal comprovar el sistema de càlcul, la documentació aportada, les actualitzacions anteriors, el contingut del contracte i si s’han complert els requisits legals de comunicació.
2. Repercussió IB i altres despeses
   En determinats casos, la propietat pot repercutir a la persona llogatera l’IBI, el cost d’alguns serveis o una part de determinades obres. Aquesta repercussió està subjecta a requisits, límits i fórmules de càlcul. No és suficient afegir una quantitat al rebut sense explicar-ne l’origen ni justificar-la documentalment.
3. Manca de conservació de l’habitatge
   El fet que es pagui una renda reduïda no eximeix la propietat de conservar l’habitatge en condicions adequades d’habitabilitat.Humitats, filtracions, problemes estructurals, instal·lacions defectuoses, avaries o manca de manteniment poden donar lloc a una reclamació, especialment quan afecten la seguretat o l’ús normal de l’habitatge.
4. Pressions per abandonar l’habitatge
   Algunes persones amb contractes de renda antiga reben pressions perquè renunciïn al contracte, acceptin una indemnització insuficient o signin un nou arrendament a preu de mercat. També es poden produir situacions d’assetjament immobiliari, manca deliberada de manteniment, amenaces o interrupcions injustificades de serveis.
5. Problemes amb la subrogació
   Quan mor la persona titular del contracte, els familiars poden tenir dret a continuar en el lloguer si compleixen els requisits legals. La subrogació està sotmesa a condicions estrictes de parentiu, nombre de subrogacions prèvies i comunicació a la propietat. Actuar ràpidament és essencial per evitar que es discuteixi l’extinció del contracte.
6. Venda o canvi de propietari
   La venda de l’immoble no comporta automàticament la finalització del contracte de renda antiga.
   La persona llogatera pot conservar el dret a continuar a l’habitatge i, en determinades transmissions, pot tenir drets d’adquisició preferent, com ara el tempteig o el retracte.

 Quins drets té el llogater d’un habitatge de renda antiga?

• Dret a continuar a l’habitatge 
  Mentre el contracte continuï vigent i la persona llogatera compleixi les seves obligacions, el propietari no pot extingir-lo únicament perquè vulgui recuperar l’immoble o cobrar una renda més elevada.
   
• Dret a impugnar increments incorrectes
  Les actualitzacions de renda i les repercussions de despeses han d’estar justificades i calcular-se d’acord amb el règim aplicable. La persona llogatera pot oposar-se als imports incorrectes i reclamar la devolució de quantitats cobrades indegudament quan sigui procedent i dins dels terminis legals.
   
• Dret a la conservació i habitabilitat
  La propietat ha de garantir que l’habitatge es mantingui en condicions adequades per a l’ús pactat.
  La persona llogatera pot reclamar l’execució de les reparacions necessàries, sense perjudici que posteriorment calgui determinar si una part del cost es pot repercutir legalment i dins dels límits establerts.
   
• Dret a rebre informació i justificants
  El rebut del lloguer ha d’identificar els diferents conceptes que s’estan cobrant. Les obres, impostos, serveis o altres increments han d’estar degudament explicats i acreditats.
   
• Dret de subrogació
  En cas de defunció del titular, el cònjuge, la parella estable, els fills o, en alguns casos, altres familiars poden tenir dret a subrogar-se en el contracte. La possibilitat de subrogació i la seva durada depenen de les circumstàncies familiars, la convivència, les subrogacions anteriors i la data en què es van produir.
   
• Dret d’adquisició preferent
  En determinats supòsits de venda de l’habitatge, la persona llogatera pot tenir dret a adquirir-lo en les mateixes condicions ofertes a una tercera persona.
  L’exercici d’aquests drets està sotmès a terminis breus, per la qual cosa és important revisar immediatament qualsevol notificació de venda.
   
• Dret a defensar-se davant un desnonament
  La persona llogatera pot oposar-se a una demanda quan la causa d’extinció al·legada no existeix, no està acreditada o s’ha exercit de manera abusiva

Què es pot reclamar en un contracte de renda antiga?

Depenent del cas, es pot reclamar:

• La nul·litat o correcció d’una pujada de renda.
• La retirada d’imports no justificats del rebut.
• La devolució de quantitats cobrades indegudament.
• L’execució d’obres de conservació i reparació.
• El reconeixement del dret a continuar a l’habitatge.
• El reconeixement d’una subrogació.
• El cessament de pressions o conductes d’assetjament immobiliari.
• La paralització o oposició a un procediment de desnonament.
• El reconeixement dels drets de tempteig o retracte.
• Una indemnització pels danys i perjudicis causats.
• La negociació d’una compensació adequada si es planteja una renúncia voluntària al contracte.

I si es tracta d’un local de renda antiga?

Els contractes de locals de negoci anteriors al 9 de maig de 1985 tenen un règim diferent del dels habitatges.

La seva durada pot dependre de si la persona arrendatària és una persona física o jurídica, de l’activitat desenvolupada, de les subrogacions, dels traspassos i de les circumstàncies personals del titular.

En alguns contractes que encara es mantenen vigents, la jubilació o la defunció de la persona arrendatària poden ser determinants. També poden existir drets específics quan el contracte s’extingeix, com ara:

• El dret preferent a continuar al local si es torna a llogar durant l’any següent.
• Una possible indemnització quan una altra persona desenvolupa al local la mateixa activitat o una activitat afí i es beneficia de la clientela anterior.
• Drets vinculats a subrogacions o traspassos efectuats durant la vigència del contracte.

Cal revisar individualment cada contracte de local de renda antiga abans d’acceptar-ne l’extinció.

Com et podem ajudar des de Col·lectiu Ronda?

• Estudi del contracte i dels antecedents
  Revisem el contracte original, els rebuts, les actualitzacions de renda, les subrogacions, els annexos, les comunicacions i la resta de documentació disponible.
• Determinació del règim jurídic aplicable
  Comprovem quina normativa regeix el contracte i si es mantenen la pròrroga forçosa, els drets de subrogació o altres proteccions pròpies de la renda antiga.
• Revisió de pujades i repercussions
  Analitzem els increments de renda, l’IBI, les obres, els serveis i qualsevol altra quantitat incorporada al rebut per comprovar si el càlcul és correcte.
• Resposta a requeriments
  Preparem la contestació a burofaxos, comunicacions de la propietat, propostes de nou contracte, reclamacions de quantitat o requeriments perquè s’abandoni l’immoble.
• Reclamació extrajudicial
  Adrecem una reclamació formal a la propietat per defensar la vigència del contracte, exigir reparacions, reclamar quantitats o intentar una solució negociada.
• Negociació d’acords i indemnitzacions
  Quan la persona llogatera es planteja abandonar voluntàriament l’immoble, negociem perquè la renúncia sigui realment lliure i es compensi adequadament la pèrdua del contracte.
• Defensa judicial
  Si la propietat inicia un procediment de desnonament o rebutja reconèixer els drets de la persona llogatera, preparem la defensa i exercim les accions judicials corresponents.

Quina documentació necessitem?

Per fer una primera valoració és convenient aportar:

• El contracte original i els annexos.
• Els últims rebuts del lloguer.
• Rebuts antics que permetin reconstruir les actualitzacions.
• Comunicacions, cartes o burofaxos de la propietat.
• Documentació sobre obres, IBI o altres despeses.
• Certificats de convivència o empadronament, si es planteja una subrogació.
• Certificat de defunció de l’arrendatari, si escau.
• Fotografies o informes sobre l’estat de l’habitatge.
• Demandes o notificacions judicials rebudes.

Encara que no conservis tota la documentació, podem estudiar quines altres proves permeten acreditar l’existència i les condicions del lloguer.