La situación generada por la declaración de estado de alarma y las medidas excpecionals asociadas afectan a muchos ámbitos de nuestra vida relacionados, por ejemplo, con los contratos de alquiler o la realización de trámites notariales, entre otros.
Con la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 se ven afectadas la casi totalidad de las actividades que integran la vida cotidiana de las personas que, durante su vigencia, se deberán regular o reinterpretar a partir de la normativa aprobada y del Ordenamiento Jurídico vigente. Es decir, algunas de las problemáticas que provocará el estado de alarma ya se han regulado específicamente, como las medidas de moratoria para el pago de las hipotecas, pero otras situaciones deberán resolverse a partir de la normativa ya existente y según los criterios interpretativos que nos aporta la jurisprudencia, como la cláusula rebus sic stantibus de la que en un futuro oiremos hablar muy a menudo.
La declaración de estado de alarma limita la libertad de circulación de las personas y establece estrictas medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, los equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativos, actividades de hostelería y restauración y otras adicionales que tienen un grave impacto sobre la economía de las personas y que, en consecuencia, pueden dar lugar a una serie de situaciones sobre las que a continuación procuraremos ofreceros orinetación, sin ninguna pretensión de exhaustividad.
Imposibilidad sobrevenida de pagar la cuota hipotecaria
El Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes y extraordinarias, establece una moratoria para la deuda hipotecaria destinada a la adquisición de la vivienda habitual para las personas que sufran dificultades extraordinarias de pago como consecuencia de la crisis del Covid-19. Sin embargo limita sus efectos a supuestos muy restringidos de vulnerabilidad económica, que os explicamos detalladamente en el siguiente enlace.
Imposibilidad sobrevenida de abonar los suministros
El mismo Real Decreto-ley 8/2020 garantiza el suministro de agua, energía eléctrica y gas natural a los consumidores vulnerables durante el mes siguiente a su entrada en vigor.
Reclamación por vicios ocultos o falta de conformidad de la cosa vendida o ejercicio del derecho de retracto en caso de compra-venta de un inmueble
El Real Decreto 463/2020, además de suspender los plazos procesales y administrativos, también determina la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de cualquier acción o derechos durante la vigencia del estado de alarma.
En consecuencia el plazo de prescripción para ejercer una acción por vicios ocultos o falta de conformidad de un bien o el plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto, por ejemplo, permanecerán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y de sus prórrogas y se reanudarán cuando finalice esta situación.
Imposibilidad sobrevenida de pagar la renta
A pesar de las peticiones por parte del Sindicat de Llogaters y otras organizaciones para la defensa del derecho a la vivienda, no se incluye ninguna medida aprobada que acuerde la suspensión del pago del alquiler de viviendas o locales mientras dure la crisis sanitaria.
Es discutible que la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad decretada durante la vigencia del estado de alarma pueda aplicarse también a los plazos contractuales acordados por las partes. Sin embargo la vigencia del estado de alarma puede justificar el incumplimiento de determinadas obligaciones, como el retraso en el pago de la renta, que no se podrá considerar como incumplimiento del contrato determinante de su resolución en los casos en que se pueda acreditar la concurrencia de un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, que son aquellas circunstancias totalmente imprevisibles en el momento de la contratación y que impiden el cumplimiento.
Asimismo la doctrina jurisprudencial relativa a la llamada cláusula rebus sic stantibus implica que una alteración o un cambio imprevisible y sobrevenido de las circunstancias esenciales que rodean un contrato, puede implicar la modificación o la extinción de las obligaciones que se derivan. Por lo tanto, habrá que valorar caso por caso si la imposibilidad de cumplir el contrato está directamente relacionada por por las limitaciones que impone el estado de alarma y, si es así, se podrá pretender una modificación proporcionada de las obligaciones fundamentada en esta cláusula.
En cualquier caso nuestra recomendación para los casos en que se prevea la dificultad o imposibilidad de cumplimiento es notificarlo a la otra parte, exponiendo las circunstancias y efectuando una propuesta de acuerdo que, en cualquier caso, acreditará la buena fe.
Entrega de llaves a la finalización del contrato de arrendamiento
La circulación por la vía pública para efectuar la entrega personal de las llaves de la vivienda arrendada a la finalización del contrato se puede considerar una de las actividades no permitidas bajo la vigencia del estado del arma. Y es discutible que pueda ser considerada como una actuación de urgencia que permita la intervención notarial.
Sin embargo se puede considerar que concurre una causa de fuerza mayor que justifica el incumplimiento de esta obligación, dado que el estado de alarma imposibilita desde contratar una empresa de mudanzas para realizar el traslado hasta poder efectuar las actuaciones necesarias para alquilar una nueva vivienda, lo que impedirá que pueda aplicarse ninguna penalización.
Necesidad de otorgar testamento o de otras actuaciones notariales
La Instrucción de 15 de marzo de 2020 de la Dirección General de Registros y del Notariado establece que los notarios no pueden cerrar sus despachos, dado su carácter de oficina pública, pero sólo tienen la obligación de atender las actuaciones de carácter urgente.
La persona interesada que considere urgente una actuación notarial deberá contactar con la notaría por teléfono o por correo electrónico exponiendo la actuación notarial demandada para que pueda valorarse la urgencia.
En el caso del otorgamiento de un testamento, difícilmente podrá considerarse una actuación urgente que requiera la intervención notarial, salvo supuestos de muerte inminente.
Finalización del plazo previsto en las arras para el otorgamiento de la escritura pública
Como ya hemos dicho, es discutible que la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad decretada durante la vigencia del estado de alarma pueda aplicarse a los plazos contractuales acordados por las partes. Dado que difícilmente pueda considerarse una actuación urgente que requiera la intervención notarial bajo la vigencia del estado de alarma, deberá alegarse la concurrencia de una circunstancia de fuerza mayor para impedir que se aplique ningún tipo de penalización.
Responsabilidad de los organizadores por la cancelación de un evento
Las entidades organizadoras no están obligadas pagar compensaciones adicionales por la cancelación de un evento como consecuencia de la expansión del coronavirus. Se puede considerar como una circunstancia extraordinaria que se escapa al control de los organizadores impidiendo que se aplique una penalización. Pero sí pueden estar obligados a devolver el dinero u ofrecer una alternativa.
Devolución de productos comprados presencialmente u online
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, acuerda que durante la vigencia del estado de alarma o de sus posibles prórrogas, se interrumpen los plazos para la devolución de los productos comprados mediante cualquier modalidad, ya presencial u on-line.
