Ejecuciones hipotecarias

Una ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial que puede iniciar una entidad financiera cuando considera que se ha producido un impago grave del préstamo hipotecario. Este procedimiento puede acabar con la subasta de la vivienda y, en determinados casos, con el desahucio de las personas que viven en ella.

Pero recibir una demanda de ejecución hipotecaria no significa que no haya nada que hacer. Se puede revisar si el procedimiento se ha iniciado correctamente, si el banco ha cumplido los requisitos legales, si existen cláusulas abusivas, si la deuda está bien calculada o si la persona afectada puede acogerse a medidas de protección, reestructuración de la deuda o negociación con la entidad.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial especial que permite al acreedor —habitualmente una entidad bancaria o un fondo que ha adquirido el crédito— reclamar el pago del préstamo hipotecario y, si no se abona la deuda, instar la subasta del inmueble hipotecado.

La Ley de Enjuiciamiento Civil regula este procedimiento como una vía específica para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca. En el caso de los préstamos sobre vivienda, la normativa también establece requisitos específicos para que el banco pueda declarar el vencimiento anticipado del préstamo y reclamar todo el capital pendiente. Pero la ley también exige que el impago alcance unos umbrales mínimos antes de que pueda producirse dicho vencimiento: no cualquier retraso o impago puntual permite iniciar una ejecución hipotecaria. Es necesario analizar cada caso, revisar el contrato y comprobar si la entidad ha respetado todos los requisitos legales y contractuales.

¿Cuándo se puede iniciar una ejecución hipotecaria?

Una entidad puede intentar iniciar una ejecución hipotecaria cuando considera que se ha producido un incumplimiento suficientemente grave del préstamo hipotecario. Habitualmente, esto ocurre cuando se acumulan varias cuotas impagadas y el banco declara el vencimiento anticipado del contrato.

Ahora bien, esta decisión no es automática ni puede adoptarse al margen de la normativa vigente. En los préstamos hipotecarios sobre vivienda contratados por personas físicas, la ley establece que el vencimiento anticipado solo puede producirse si concurren determinados requisitos, incluidos unos umbrales de impago distintos en función de si la mora se produce durante la primera o la segunda mitad del préstamo.

Por ello, es fundamental revisar:

• Cuántas cuotas se han dejado de pagar.
• Cuándo se produjo el impago.
• Si el banco requirió correctamente el pago.
• Si el contrato contiene cláusulas abusivas.
• Si el cálculo de la deuda es correcto.
• Si la persona afectada puede acogerse a medidas de protección.

Recibir una demanda no significa que todo esté perdido

Una de las ideas más importantes es que hay que actuar con rapidez. Cuando se recibe una demanda de ejecución hipotecaria, los plazos para oponerse son breves y es necesario estudiar con urgencia toda la documentación.

En muchos casos puede valorarse la presentación de un escrito de oposición a la ejecución, especialmente si existen defectos en la reclamación, errores en la liquidación de la deuda, falta de requisitos para el vencimiento anticipado o cláusulas abusivas que hayan incidido en la cantidad reclamada o en la propia posibilidad de ejecutar la hipoteca.

También puede estudiarse una estrategia negociadora con la entidad: reestructuración de la deuda, periodo de carencia, refinanciación, dación en pago, condonación parcial, suspensión del procedimiento u otras fórmulas que permitan reducir el impacto económico y habitacional de la situación.

Lo más importante cuando recibimos una demanda de ejecución hipotecaria es actuar con rapidez: los plazos para oponerse son breves y es recomendable solicitar asesoramiento jurídico en cuanto recibas la notificación.

¿Qué podemos hacer desde Col·lectiu Ronda?

Estudiamos tu caso y definimos la estrategia más adecuada.

Cada ejecución hipotecaria requiere un análisis individualizado. No es lo mismo encontrarse en una fase inicial de impago, haber recibido un requerimiento del banco, enfrentarse a una demanda judicial o estar ya en fase de subasta o lanzamiento.

Por ello, trabajamos a partir de tres objetivos:

• Ganar tiempo y proteger tus derechos cuando los plazos procesales son urgentes.
• Revisar la legalidad de la reclamación, incluidos el contrato, la deuda y las posibles cláusulas abusivas.
• Explorar alternativas, tanto judiciales como extrajudiciales, para evitar o reducir las consecuencias más graves.

¿Qué pasos seguimos para defender tus derechos?

• Primer análisis jurídico urgente
  Analizamos la escritura del préstamo hipotecario, el cuadro de amortización, las cuotas impagadas, los intereses aplicados, las comisiones y la liquidación presentada por la entidad.
  El objetivo es comprobar si la cantidad reclamada es correcta y si el banco podía exigir la totalidad de la deuda pendiente.
   
• Revisión del contrato hipotecario y de la deuda reclamada
  Analitzem l’escriptura del préstec hipotecari, el quadre d’amortització, les quotes impagades, els interessos aplicats, les comissions i la liquidació presentada per l’entitat.
  L’objectiu és comprovar si la quantitat reclamada és correcta i si el banc podia reclamar tot el deute pendent.
   
• Detección de posibles cláusulas abusivas
  Estudiamos si el contrato incorpora condiciones abusivas o poco transparentes que puedan afectar a la validez de la reclamación o al importe exigido. Estas cláusulas pueden estar relacionadas con comisiones indebidas, condiciones contractuales poco transparentes, intereses de demora, gastos hipotecarios, entre otras cuestiones. 
  Esta revisión es especialmente importante en contratos hipotecarios antiguos o formalizados antes de los cambios normativos y jurisprudenciales de los últimos años.
   
• Valoración de la oposición judicial
  Si ya existe una demanda de ejecución hipotecaria, estudiamos si es viable presentar oposición. Esta oposición puede basarse en defectos procesales, errores en el cálculo de la deuda, incumplimiento de los requisitos del vencimiento anticipado o existencia de cláusulas abusivas.
   
• Negociación con la entidad financiera
  Cuando es posible, intentamos abrir una vía de negociación con el banco o con el actual titular del crédito. Pueden valorarse fórmulas como la reestructuración del préstamo, un periodo de carencia, la refinanciación, una quita, la dación en pago, la suspensión del procedimiento, acuerdos de pago, un alquiler social o alternativas habitacionales, cuando corresponda.
   
• Acompañamiento hasta la resolución del conflicto
  Te acompañamos durante todo el proceso, tanto si se sigue la vía judicial como si se alcanza una solución negociada. El objetivo es evitar decisiones precipitadas, reducir el impacto económico y proteger al máximo tus derechos y, cuando sea posible, la vivienda.