Reforma insuficient
La reforma hipotecària, de nom oficial 'Llei 1/2013 de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social' ja és en vigor després de la seva publicació al BOE. Us aclarim quines són les principals novetats que inclou
15/05/2013
El text impulsat pel PP i aprovat amb els únics vots d'aquesta formació política substitueix la proposta de les diferents organitzacions que van donar forma a l'anomenada ILP Hipotecària, on es demanava la instauració de la dació en pagament i la creació d'un parc social de lloguer on les famílies que haguessin perdut el seu habitatge poguessin ser reallotjades amb arrendaments que no superessin el 30% dels seus ingressos.
Tot i que al nostre parer la nova llei és manifestament insuficient i no suposa una resposta al drama dels desnonaments, la normativa hipotecària sí experimentarà significatives alteracions.
Esmentem algunes de les principals:
- Preu d'adjudicació
En cas d'execució hipotecària, l'habitatge embargat es subhastarà amb un preu de sortida mínim del 75% del valor de taxació que es va fixar per a l'immoble en el moment de concedir la hipoteca.
Si la subhasta queda deserta -com succeeix en la immensa majoria de casos- l'entitat financera no podrà adjudicar-se l'habitatge per menys del 70% del valor de taxació. Fins ara, aquest percentatge era del 60%, amb la qual cosa el deute que encara restava pendent de liquidar per part de la família embargada era considerablement més alt.
- Execució per impagaments
L'entitat no podrà instar l'execució de la hipoteca fins que no hi hagi un mínim de 3 quotes impagades a diferència de la normativa fins ara vigent, que permetia iniciar l'execució a partir del primer mes d'impagament.
- Interessos de demora
Amb anterioritat, els interessos de demora -interessos que s'apliquen a la quantitat impagada- estaven molt desregulats i resultaven del tot habituals percentatges de fins al 30%, completament abusius. La nova normativa estableix un límit als interessos de demora que es situaria en un màxim de 3 vegades l'interès oficial del diner. Amb aquesta reforma, actualment els interessos de demora màxims són del 12%.
- Compartir la plusvàlua
L'entitat estarà obligada a destinar el 50% de les plusvàlues que obtingui si aconsegueix vendre l'immoble que s'ha adjudicat en un termini de 10 anys a reduir el deute que encara resti pendent de pagament a la família hipotecada.
- Quitança sobre el deute
Si la persona hipotecada és capaç de pagar en el termini dels cinc anys posteriors a l'execució hipotecària el 65% del deute que encara li restava pendent de pagar després de perdre el pis, la resta del deute li serà condonat. El mateix, si paga el 80% en 10 anys.
- Suspensió del desnonaments
Aquesta mesura no és fruit de la voluntat del legislador, sinó de l'obligació d'introduir en el nostre ordenament jurídic les conclusions del Tribunal Europeu de Justícia que va determinar que alguns aspectes de la normativa espanyola en matèria de desnonaments vulneraven els drets dels consumidors protegits pel Dret comunitari. Més concretament, el tribunal europeu va condemnar el fet que els jutges espanyols no tenien la potestat d'aturar un procés d'execució hipotecària malgrat constatessin que el préstec incloïa clàusules abusives -clàusules sòl, interessos lleonins...- que podien haver estat fonamentals per provocar la situació d'impagament. Si es denunciava l'existència d'aquestes clàusules, només es podia iniciar un nou procediment judicial que, donat el fet que l'execució no s'aturava, de forma inevitable finalitzava quan ja era massa tard i una vegada el pis havia estat embargat.
Ara, el jutge que comprovi que el préstec hipotecari inclou clàusules abusives podrà decidir que l'execució quedi paralitzada fins que no es resolgui la qüestió. En cas que es decideixi que l'impagament està provocat per aquesta clàusula, el jutge podrà aturar definitivament l'execució.
Aquestes són, doncs, algunes de les principals novetats incloses en la renovació de la Llei hipotecària impulsada pel govern espanyol. Un projecte que en absolut satisfà l'exigència de regular la dació en pagament i que no aconsegueix alleugerir la situació de centenars de milers de famílies amb greus problemes per fer front als seus pagaments hipotecaris i en risc d'execució. Tot plegat en un moment i un país on només l'any passat, i segons dades del Col·legi de Registradors de la Propietat, els bancs es van adjudicar 115 primers habitatges al dia. Xifra qüestionada per altres estudis que consideren que podrien ser encara més.