Importants canvis legislatius
El Consell de Ministres ha remès al Congrés dels Diputats pel seu debat i aprovació el projecte de l'anomenada Llei de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat de Lloguer d'Habitatges. Us expliquem les principals novetats
29/08/2012
L'avantprojecte de Llei preveu importants modificacions del marc normatiu que, fins el moment que la proposta del Consell de Ministres superi el tràmit parlamentari, encara regula el mercat de l'habitatge de lloguer i la relació entre propietaris i llogaters. Novetats significatives i profundes que, de forma justificada, desperten recels i inquietuds entre el col·lectiu de llogaters i les associacions de consumidors que consideren que el projecte legislatiu desequilibra la balança de l'equitat en els drets i obligacions en benefici de propietaris i societats d'inversió en el mercat immobiliari.
A continuació resumim breument algunes de les novetats més remarcables incloses en l'avantprojecte de Llei.
Contractes i pròrroga
Amb l'actual llei, tots els contractes de lloguer d'una durada inferior als cinc anys es prorrogaven automàticament cada any fins el total de cinc anys si el llogater no informava de la seva voluntat de deixar el pis. És el que s'anomena pròrroga forçosa del contracte. Passats aquests cinc anys, i sempre que ni el llogater ni el propietari haguessin informat de la intenció de rescindir el contracte, la pròrroga continuava renovant-se de forma automàtica anualment durant tres anys més (pròrroga tàcita).
La proposta que debatrà el Congrés contempla reduir aquests terminis i escurçar els períodes de tinença de l'habitatge per part dels inquilins, de forma que la pròrroga forçosa passi de cinc a tres anys i la tàcita es limiti a un únic any.
La reducció dels períodes de vigència dels contractes obre la porta a revisions molt més freqüents de l'import de la renda i afavoreix que els propietaris puguin cancel·lar l'acord sense necessitat de recórrer als supòsits de rescissió de l'acord inclosos a la normativa i sobre els quals parlarem més endavant. És evident, doncs, que la mesura actua en detriment de l'estabilitat dels llogaters i afavoreix el progressiu encariment del preu del lloguer.
Renda
Fins ara, l'actualització de la renda del lloguer durant la vigència del contracte restava lligada de forma obligatòria a l'increment de l'Índex de Preus al Consum (IPC), impedint d'aquesta forma possibles pràctiques abusives relacionades amb el preu de l'arrendament. Per contra, l'avantprojecte de llei invoca la “llibertat contractual” per desactivar aquest mecanisme de defensa del llogater i permet que siguin les parts implicades -llogater i propietari- qui estableixin la formula de revisió que considerin més adient i el criteri a seguir a l'hora d'actualitzar la renda. Decisió que sembla obviar el desequilibri essencial i primigeni que s'estableix entre el llogater i el propietari -especialment si es tracta d'una empresa o gran agència immobiliària- a l'hora de negociar els termes del contracte que regularà la seva relació.
Interrupció del contracte de lloguer
La normativa proposada incorpora nous supòsits que permetin el propietari la rescissió del contracte de lloguer. En cas de venda de l'immoble, per exemple, el nou propietari no tindrà l'obligació de respectar l'acord vigent tret que el contracte hagi estat inscrit al Registre de la Propietat, tràmit que a hores d'ara -i l'avantprojecte no preveu alteracions substancials al respecte- no és obligatori per part del l'arrendador. Sobre aquest aspecte, fonts governamentals s'han limitat a declarar que s'està estudiant la forma d'agilitzar i abaratir un procés que a hores d'ara resulta força farragós, comporta una important despesa econòmica i requereix del concurs d'un notari.
També es modifiquen les condicions vigents fins ara per tal que el propietari pugui rescindir el contracte si desitja tornar a ocupar l'habitatge per a ús familiar. Aquesta possibilitat ja estava contemplada per la normativa en vigor, però només en aquells casos en què quedés degudament recollida en el contracte de lloguer i fos contemplada de forma explícita. Quan entri en vigor la nova normativa, el propietari tindrà dret en qualsevol moment a requerir el pis al llogater si és per ocupar-lo com a habitatge propi o destinat a un familiar directe amb l'única condició de que es faci efectiu un preavís amb dos mesos d'antel·lació.
Impagament i desnonament
El projecte legislatiu que ha estat adreçat al Congrés aprofundeix en el concepte de l'anomenat 'desnonament express' [més infomació] incorporat a la normativa estatal després de l'entrada en vigor a finals de l'any passat de la Llei d’Agilització Processal. En cas d'impagament de la renda, el propietari podrà recórrer de forma immediata a l'instància judicial que atorgarà un termini de 10 dies per pagar, abandonar el pis o presentar les al·legacions pertinents. Superat aquest període, s'iniciarà de forma immediata el procés de desnonament del llogater.
A més a més, la normativa sotmesa a tràmit parlamentari pretén alleugerir el procés burocràtic i de supervisió judicial del desnonament. Ja no serà necessari que el secretari judicial emeti un decret, serà suficient amb l'auto del jutge i no caldrà la presència de dos funcionaris sinó de només un per donar validesa al llançament de l'habitatge.
Encara es preveu un procediment més ràpid i amb intervenció judicial pràcticament nul·la per aquells contractes de lloguer que estiguin inscrits al Registre de la Propietat i incloguin entre les seves clàusules la finalització automàtica del contracte en cas d'impagament de la renda.
Millores de l'habitatge
Malgrat la nova normativa defuig la claredat i fer explícit els termes de la mesura, la nova llei permet que les millores realitzades a càrrec del llogater s'apliquin en forma de descompte sobre el preu de la renda.
Avantatges pels inversors
SOCIMI és l'acrònim de les Societats Anònimes Cotitzades d'Inversió al Mercat Immobiliari, un tipus de societat creat l'any 2009 amb la pretensió d'estimular l'interès dels grans capitals pel deprimit sector de la construcció i l'habitatge mitjançant la possibilitat de beneficiar-se d'un règim fiscal i tributari excepcionalment benèvol. I són aquestes SOCIMI , precisament, les majors beneficiàries de la reforma legislativa impulsada per l'executiu popular.
Si la tributació a què estaven sotmeses fins ara resultava, com hem dit, extraordinàriament favorables, la nova fiscalitat que passarà a regir la seva activitat encara ho és molt més, doncs directament desapareix. L'activitat de la societat quedarà sense gravamen i només s'aplicarà l'obligació als accionistes de tributar al 19% pels guanys obtinguts com a resultat de la distribució de dividends. A banda, també es facilita la creació de SOCIMI alleugerint els requeriments per constituir la societat i reduint de 7 a 3 anys els temps que les societats han d'oferir en règim de lloguer l'habitatge de la seva propietat per beneficiar-se d'aquesta minsa tributació.
I no només les SOCIMI surten guanyant amb la nova mesura. La resta d'empreses amb participació en el negoci immobiliari també obtenen diferents avantatges. Per posar només un exemple, les societats sense residència a l'estat espanyol que siguin titulars de béns immobles quedaran exentes del gravamen del 3% del valor cadastral que es contemplava fins avui, amb l'única excepció de les empreses domiciliades a paradisos fiscals.
Article relacionat: Lloguer, màxima incertesa
Enllaços relacionats: Desnonament express (novembre 2011)