Tancament de negocis i pagament del lloguer


27 d’octubre de 2020 lloguer, coronavirus, locals, Covid-19

El passat dia 22 d’octubre va entra en vigor el nou Decret Llei 30/2020 que permet renegociar el preu dels lloguers als arrendataris de locals comercials obligats a romandre tancats o amb l’ús limitat per les mesures imposades per combatre la Covid-19

Milers de locals comercials, especialment vinculats a l’hostaleria i la restauració, però també a molts altres sectors, estan obligats actualment a romandre tancats o mantenir l’activitat amb fortes restriccions, tant pel que fa a horaris com a l’oferta i l’aforament.

El Decret Llei 30/2020 permet els arrendataris dels locals afectats per les mesures destinades a limitar l’expansió de la Covid-19 instar un procés de negociació amb els propietaris dels immobles per tal de modificar temporalment el preu del lloguer i adaptar-lo a les actuals circumstàncies.

Els llogaters hauran d’adreçar-se als propietaris mitjançant l’enviament d’un burofax («o d’una altra manera fefaent») fent constar la seva voluntat d’assolir un acord per tal de renegociar l’import de la mensualitat. En cas que no hi hagi acord entre les parts, transcorregut un mes des del requeriment de l’arrendatari, s’aplicaran de forma automàtica les següents disposicions:

  • 1) Pels locals afectats per una ordre de suspensió de l’activitat econòmica que s’hi venia desenvolupant, es reduirà en un 50% el preu del lloguer i altres quantitats degudes per la part arrendatària mentre duri la suspensió.
  • 2) En cas de locals destinats a activitats que no han estat suspeses sinó restringides i limitades, la reducció de la renda també serà del 50% però s’aplicarà exclusivament en proporció a la restricció aplicada, ja sigui en termes d’horaris o aforament mentre que el preu del lloguer es mantindrà igual respecte la part que segueixi operant amb normalitat.

Per veure-ho més clar, us posem un exemple:

Imaginem un local que té capacitat per 40 persones i paga un lloguer de 1000€ al qual se li imposa una reducció de l’aforament del 50% i, per tant, ja només pot atendre 20 persones.
Es podria dir que, originalment, el preu del lloguer «equivalia» a 500 euros per cada 20 persones. Per tant, amb la nova norma i a manca d’acord entre els parts, el nou preu del lloguer quedaria fixat en 750 euros, corresponents a mantenir el preu del lloguer per a la part no afectada i reduir un 50% el de la part restringida.

  • 3) Tant en el cas dels locals amb l’activitat suspesa completament com només reduïda, a l’hora d’aplicar les dues normes anteriors no es tindrà en compte que s’estigui oferint serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes al propi establiment. Un restaurant que ara només pugui oferir menjar per emportar tindrà la consideració a efectes d’aquesta norma de local amb l’activitat suspesa i li correspondrà una rebaixa d’almenys el 50% del preu del lloguer.

Aquestes reduccions de la renda s’aplicaran des de la data del requeriment de modificacions de les condicions adreçat a l’arrendador. Entre el moment de la recepció del requeriment i fins a transcorregut el termini de 30 dies de negociació, la part arrendadora no pot emetre cap factura ni realitzar el cobrament de la renda mensual tret que, abans d’esgotar el període de 30 dies, ambdues parts assoleixin un acord.

D’altra banda, la part arrendatària pot reclamar a l’arrendadora que el pagament de les rendes o altres despeses vençudes s’imputin a les quantitat que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions de pagament, excloent-hi la fiança legal obligatòria. Aquest supòsit seria d’aplicació en casos en què en el moment de formalitzar el contracte s’hagués exigit pagaments addicionals a la fiança obligatòria a mode de garantia.

Per últim, el Decret Llei 30/2020 estableix que els arrendataris podran resoldre els seus contractes de lloguer unilateralment i sense que se’ls apliqui cap tipus de penalització si les mesures de suspensió o restricció de l’activitat es perllonguen durant més de 3 mesos en el període d’un any a comptar des del moment de l’entrada en vigor de la norma. Si es dóna aquest supòsit, la decisió de resoldre el contracte sense que resultin d’aplicació les penalitzacions acordades podrà ser comunicada per la part arrendatària fins passats 3 mesos des del cessament de les ordres de suspensió o restricció d’activitats econòmiques a condició de preavisar-ho amb un mínim d’un mes d’antelació a la part arrendadora.

27 d’octubre de 2020

Milers de locals comercials, especialment vinculats a l’hostaleria i la restauració, però també a molts altres sectors, estan obligats actualment a romandre tancats o mantenir l’activitat amb fortes restriccions, tant pel que fa a horaris com a l’oferta i l’aforament.

El Decret Llei 30/2020 permet els arrendataris dels locals afectats per les mesures destinades a limitar l’expansió de la Covid-19 instar un procés de negociació amb els propietaris dels immobles per tal de modificar temporalment el preu del lloguer i adaptar-lo a les actuals circumstàncies.

Els llogaters hauran d’adreçar-se als propietaris mitjançant l’enviament d’un burofax («o d’una altra manera fefaent») fent constar la seva voluntat d’assolir un acord per tal de renegociar l’import de la mensualitat. En cas que no hi hagi acord entre les parts, transcorregut un mes des del requeriment de l’arrendatari, s’aplicaran de forma automàtica les següents disposicions:

  • 1) Pels locals afectats per una ordre de suspensió de l’activitat econòmica que s’hi venia desenvolupant, es reduirà en un 50% el preu del lloguer i altres quantitats degudes per la part arrendatària mentre duri la suspensió.
  • 2) En cas de locals destinats a activitats que no han estat suspeses sinó restringides i limitades, la reducció de la renda també serà del 50% però s’aplicarà exclusivament en proporció a la restricció aplicada, ja sigui en termes d’horaris o aforament mentre que el preu del lloguer es mantindrà igual respecte la part que segueixi operant amb normalitat.

Per veure-ho més clar, us posem un exemple:

Imaginem un local que té capacitat per 40 persones i paga un lloguer de 1000€ al qual se li imposa una reducció de l’aforament del 50% i, per tant, ja només pot atendre 20 persones.
Es podria dir que, originalment, el preu del lloguer «equivalia» a 500 euros per cada 20 persones. Per tant, amb la nova norma i a manca d’acord entre els parts, el nou preu del lloguer quedaria fixat en 750 euros, corresponents a mantenir el preu del lloguer per a la part no afectada i reduir un 50% el de la part restringida.

  • 3) Tant en el cas dels locals amb l’activitat suspesa completament com només reduïda, a l’hora d’aplicar les dues normes anteriors no es tindrà en compte que s’estigui oferint serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes al propi establiment. Un restaurant que ara només pugui oferir menjar per emportar tindrà la consideració a efectes d’aquesta norma de local amb l’activitat suspesa i li correspondrà una rebaixa d’almenys el 50% del preu del lloguer.

Aquestes reduccions de la renda s’aplicaran des de la data del requeriment de modificacions de les condicions adreçat a l’arrendador. Entre el moment de la recepció del requeriment i fins a transcorregut el termini de 30 dies de negociació, la part arrendadora no pot emetre cap factura ni realitzar el cobrament de la renda mensual tret que, abans d’esgotar el període de 30 dies, ambdues parts assoleixin un acord.

D’altra banda, la part arrendatària pot reclamar a l’arrendadora que el pagament de les rendes o altres despeses vençudes s’imputin a les quantitat que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions de pagament, excloent-hi la fiança legal obligatòria. Aquest supòsit seria d’aplicació en casos en què en el moment de formalitzar el contracte s’hagués exigit pagaments addicionals a la fiança obligatòria a mode de garantia.

Per últim, el Decret Llei 30/2020 estableix que els arrendataris podran resoldre els seus contractes de lloguer unilateralment i sense que se’ls apliqui cap tipus de penalització si les mesures de suspensió o restricció de l’activitat es perllonguen durant més de 3 mesos en el període d’un any a comptar des del moment de l’entrada en vigor de la norma. Si es dóna aquest supòsit, la decisió de resoldre el contracte sense que resultin d’aplicació les penalitzacions acordades podrà ser comunicada per la part arrendatària fins passats 3 mesos des del cessament de les ordres de suspensió o restricció d’activitats econòmiques a condició de preavisar-ho amb un mínim d’un mes d’antelació a la part arrendadora.