Modificació del règim de lloguer

Importants novetats per a arrendadors i arrendataris

19 de març de 2019 lloguer, desallotjament, RDL 7-2019, arrendatari, llogater, contracte de lloguer, urbanisme

El passat 5 de març de 2019 va entrar en vigor el RDL 7/2019, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, que modifica en profunditat aspectes substancials del règim de lloguer, després de l'intent fallit de fer-ho que va constituir un anterior RDL impulsat per l'executiu que, finalment, no va ser convalidat pel Parlament espanyol.

Malgrat el RDL es justifica a sí mateix davant la necessitat d'actuar per eliminar les dificultats que bona part de la població presenta per poder accedir a un habitatge de lloguer, el cert és que aquesta iniciativa només respon a alguns dels principals greuges acumulats contra els arrendadors, especialment arran de les modificacions l'any 1995 de la Llei d'Arrendaments Urbans i de l'entrada en vigor el 2013 de La Llei de mesures de Flexibilització i foment del mercat de lloguer. Normes ambdues carregades de mesures liberalitzadores i favorables als interessos dels propietaris en detriment de la seguretat jurídica i l'estabilitat en l'ocupació dels habitatges per part dels arrendataris.

Tot i la insuficiència de les mesures adoptades, cal remarcar que el RDL incorpora novetats interessants com l'extensió de la durada ordinària dels contractes de lloguer, la limitació a l'actualització de la renda o renovades garanties per a la vigència del contracte en cas de venda de l'habitatge per part del propietari que convé conèixer

Breument, analitzem les principals novetats del nou RDL:

a) S'amplia la durada dels contractes de lloguer

Pel que fa a la pròrroga obligatòria i tàcita dels contractes de lloguer, el nou RDL recupera els terminis que havien estat vigents abans de l'entrada en vigor l'any 2013 de la Llei 4/2018 de Mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d'habitatges:

El període de pròrroga obligatòria, doncs, torna a ser de 5 anys amb l'excepció de que en cas que l'arrendador no sigui un particular sinó que es tracti d'una persona jurídica, aquesta pròrroga serà de 7 anys.

La pròrroga tàcita, és a dir, la que opera arribat el moment del venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues sense que cap de les parts hagi comunicat la voluntat de no renovar-lo, passa a ser de 3 anys en comptes de l'únic any de vigència que establia la llei ara reformada. Per tal que no sigui d'aplicació aquest període de pròrroga tàcita, caldrà que alguna de les parts comuniqui la intenció de no renovar-ho amb la deguda antelació que serà de 4 mesos abans de la finalització del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues en cas de l'arrendador i de 2 mesos per part de l'inquilí.

En cas que l'arrendador sigui una persona física, i un cop transcorregut el primer any de durada de contracte, no serà procedent la pròrroga obligatòria en cas que en el moment de celebrar-se el contracte s'hagués fet constar en el mateix, de forma expressa, la necessitat de l'arrendador de recuperar l'ús de l'habitatge llogat en el decurs dels cinc anys per per destinar-ho a habitatge propi, ja sigui per a sí mateix o per a familiars en primer grau de consanguinitat, incloent-hi el cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Aquesta comunicació s'haurà de fer amb un mínim de 2 mesos d'antelació respecte la data en què l'arrendador prevegi recuperar l'ús de l'habitatge. Si passen més de 3 mesos des de l'extinció del contracte per aquesta causa o des del moment efectiu del desallotjament sense que l'arrendador o els seus familiars hagin ocupat l'habitatge, l'arrendatari podrà optar, en el termini de 30 dies, entre recuperar l'ús per un nou període de 5 anys en les mateixes condicions del contracte prèviament extingit (i amb dret a ser compensat per les despeses que el desallotjament li hagi causat) o percebre una indemnització equivalent a l'import d'una mensualitat per cada any de contracte que li quedava per gaudir fins a completar els cinc anys.

b) Variació del preu interanual

Mentre el contracte estigui vigent, la renda només podrà ser actualitzada per l'arrendador o l'arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte i en els termes acordats entre les parts. En qualsevol cas, l'increment de la renda com a conseqüència d'aquestes actualitzacions no podrà excedir el resultat d'aplicar la variació percentual experimentada per l'Índex de Preus al Consum (IPC ) a data de cada actualització.

c) Limitació a l'exigència de garanties i avals

L'arrendador no podrà exigir a l'inquilí, de forma addicional a la fiança obligatòria, cap aval o garantia que superi l'import equivalent a dues mensualitats de la renda de lloguer.

d) Despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte

Aquest capítol de despesa passa a anar a càrrec de l'arrendador sempre i quan aquest sigui una persona jurídica, és a dir, una empresa o societat. En paral·lel, passen a ser responsabilitat de l'arrendador les despeses en concepte d'honoraris (habitualment, un import equivalent a una mensualitat) de les agències immobiliàries que hagin pogut intervenir en la comercialització de l'habitatge sense que aquest import pugui ser repercutit en l'arrendatari.

e) Desnonament de l'habitatge

El nou RDL incorpora una sèrie d'apreciacions destinades a paralitzar temporalment els procediments de desnonament que afectin a persones o famílies en situació de vulnerabilitat per tal de facilitar la tasca dels òrgans judicials competents i els serveis socials a l'hora de proporcionar alternatives habitacionals a les persones afectades. Els òrgans judicials hauran de fixar amb exactitud la data i hora del llançament i correspondrà als jutges notificar als serveis socials l'inici del procés de desnonament per tal que es pugui avaluar la possible existència d'una situació de risc o vulnerabilitat. En cas que l'informe dels servis socials identifiqui aquest risc, el desnonament es paralitzarà durant un mes si l'arrendador és una persona física o tres mesos en cas que la propietat de l'habitatge correspongui a una persona jurídica.

En aquest sentit, cal recordar que a Catalunya està parcialment en vigor, la Llei 24/2015, de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa, que obliga els grans tenidors d'habitatges a oferir als afectats una proposta de lloguer social abans d’interposar qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres regulats de risc d’exclusió residencial.

f) Obres de millora

Arrendador i arrendatari podran assolir un acord per emprendre les obres de reforma o millora de l'habitatge que considerin més oportunes sense necessitat de reformular o renovar el contracte i, per tant, mantenint el calendari de pròrrogues i renovacions legalment establert.

Transcorreguts cinc anys des de la signatura del contracte de lloguer, o 7 si es l'arrendador és una persona jurídica, el propietari que decideixi realitzar obres de millora en l'habitatge objecte de contracte podrà incrementar l'import de la renda anual en una quantitat equivalent a aplicar l'interès legal del diner incrementat en tres punts percentuals l'import de la inversió realitzada en la reforma. Aquest increment, però, no podrà excedir en cap cas un increment del 20% respecte la renda vigent en el moment de realitzar les obres de millora.

g) Despeses vinculades de la finca

Les parts podran acordar que sigui l'arrendatari qui es faci càrrec de les despeses destinades a un adequat manteniment de l'immoble, serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització. En els edificis en règim de propietat horitzontal, aquestes despeses seran les que correspongui a la finca arrendada en funció de la seva quota de participació mentre que en cas que l'edifici no es trobi en aquest règim, l'atribució proporcional de les despeses serà la que correspongui en funció de la superfície de l'habitatge.

h) Alienació de l'habitatge arrendat

El comprador d'un habitatge arrendat haurà de respectar els terminis del contracte de lloguer en el seus primers 5 anys de vigència -o 7 si l'anterior propietari era una persona jurídica- fins i tot en el cas que el contracte no hagi inscrit al Registre de la Propietat.

Si la durada pactada originalment en el contracte excedís els terminis de 5/7 anys, l'adquirent haurà de respectar el període pactat però, ara sí, només en cas que el contracte hagués estat inscrit al Registre de la propietat. De no ser així, el nou propietari només quedarà subrogat durant el temps que resti per assolir els 5/7 anys i generant l'obligació per part de l'antic propietari d'indemnitzar l'inquilí amb una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any del contracte que, excedint el període de 5/7 anys, encara restés per complir.

i) Dret de tempteig i retracte

L'arrendatari es veurà privat del dret de tempteig i retracte quan es produeixi una venda conjunta de l'habitatge llogat amb la resta habitatges o locals propietat de l'arrendatari que formin part del mateix immoble. Així mateix, tampoc hi haurà dret de retracte o tempteig quan siguin diferents propietaris els qui es venguin conjuntament la totalitat d'habitatges o locals d'una finca a un mateix comprador. Tanmateix, el decret deixa la porta oberta a que la legislació en matèria d'habitatge pugui atorgar el dret de tempteig i retracte en relació a la totalitat de l'immoble a favor de l'òrgan que l'Administració competent en la matèria pugui designar.

j) Exempció de l'ITP i AJD

El reial decret llei estableix l'exempció en el moment de subscriure contractes d'arrendament d'immobles destinats a ser habitats de forma permanent i estable de l'obligació de tributar en concepte d'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídic Documentats (AJD).

k) Habitatges desocupats amb caràcter permanent

Els ajuntaments podran aplicar un recàrrec de fins al 50% sobre l'import de la quota líquida a abonar en concepte d'Impost sobre Béns Immobles (IBI) un cop acreditat per part del consistori el caràcter de desocupació permanent. Per establir quins són aquests criteris que permeten constatar la desocupació d'un determinat habitatge, el RDL insta les autoritats estatals i autonòmiques a regular la matèria a través de desenvolupaments legislatius i als municipis a crear ordenances que permetin la seva aplicació efectiva. En aquest sentit, els RDL apunta a la possibilitat de fer servir determinades dades del padró municipal o la consulta de consums de serveis de subministrament com a elements indiciaris de la possible desocupació permanent.

l) Procediment ordinari vs procediment verbal

La nova regulació posa punt i final a la manifesta i i injusta desigualtat que existia en cas de conflicte entre arrendador i arrendatari a l'hora d'exercir el dret a la tutela judicial efectiva. Així, l'arrendatari estava obligat a acudir a un judici ordinari -amb la conseqüent despesa en concepte d'advocat i procurador- per reclamar qualsevol quantitat econòmica, fins i tot si es tractava de reclamar la devolució d'una fiança de poc import. Per contra, l'arrendador tenia a la seva disposició la possibilitat d'acudir al judici verbal, molt menys onerós, fos quina fos la quantitat reclamada.

A partir d'ara, quan l'arrendatari reclami quantitats que no excedeixin els 6000 euros, també tindrà la possibilitat de sotmetre's a judici verbal. En cas que la reclamació sigui per una quantitat inferior als 2000 euros, podrà fer-ho sense necessitat comptar obligatòriament amb la representació d'avocat i procurador.

Importants novetats per a arrendadors i arrendataris

19 de març de 2019

Malgrat el RDL es justifica a sí mateix davant la necessitat d'actuar per eliminar les dificultats que bona part de la població presenta per poder accedir a un habitatge de lloguer, el cert és que aquesta iniciativa només respon a alguns dels principals greuges acumulats contra els arrendadors, especialment arran de les modificacions l'any 1995 de la Llei d'Arrendaments Urbans i de l'entrada en vigor el 2013 de La Llei de mesures de Flexibilització i foment del mercat de lloguer. Normes ambdues carregades de mesures liberalitzadores i favorables als interessos dels propietaris en detriment de la seguretat jurídica i l'estabilitat en l'ocupació dels habitatges per part dels arrendataris.

Tot i la insuficiència de les mesures adoptades, cal remarcar que el RDL incorpora novetats interessants com l'extensió de la durada ordinària dels contractes de lloguer, la limitació a l'actualització de la renda o renovades garanties per a la vigència del contracte en cas de venda de l'habitatge per part del propietari que convé conèixer

Breument, analitzem les principals novetats del nou RDL:

a) S'amplia la durada dels contractes de lloguer

Pel que fa a la pròrroga obligatòria i tàcita dels contractes de lloguer, el nou RDL recupera els terminis que havien estat vigents abans de l'entrada en vigor l'any 2013 de la Llei 4/2018 de Mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d'habitatges:

El període de pròrroga obligatòria, doncs, torna a ser de 5 anys amb l'excepció de que en cas que l'arrendador no sigui un particular sinó que es tracti d'una persona jurídica, aquesta pròrroga serà de 7 anys.

La pròrroga tàcita, és a dir, la que opera arribat el moment del venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues sense que cap de les parts hagi comunicat la voluntat de no renovar-lo, passa a ser de 3 anys en comptes de l'únic any de vigència que establia la llei ara reformada. Per tal que no sigui d'aplicació aquest període de pròrroga tàcita, caldrà que alguna de les parts comuniqui la intenció de no renovar-ho amb la deguda antelació que serà de 4 mesos abans de la finalització del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues en cas de l'arrendador i de 2 mesos per part de l'inquilí.

En cas que l'arrendador sigui una persona física, i un cop transcorregut el primer any de durada de contracte, no serà procedent la pròrroga obligatòria en cas que en el moment de celebrar-se el contracte s'hagués fet constar en el mateix, de forma expressa, la necessitat de l'arrendador de recuperar l'ús de l'habitatge llogat en el decurs dels cinc anys per per destinar-ho a habitatge propi, ja sigui per a sí mateix o per a familiars en primer grau de consanguinitat, incloent-hi el cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Aquesta comunicació s'haurà de fer amb un mínim de 2 mesos d'antelació respecte la data en què l'arrendador prevegi recuperar l'ús de l'habitatge. Si passen més de 3 mesos des de l'extinció del contracte per aquesta causa o des del moment efectiu del desallotjament sense que l'arrendador o els seus familiars hagin ocupat l'habitatge, l'arrendatari podrà optar, en el termini de 30 dies, entre recuperar l'ús per un nou període de 5 anys en les mateixes condicions del contracte prèviament extingit (i amb dret a ser compensat per les despeses que el desallotjament li hagi causat) o percebre una indemnització equivalent a l'import d'una mensualitat per cada any de contracte que li quedava per gaudir fins a completar els cinc anys.

b) Variació del preu interanual

Mentre el contracte estigui vigent, la renda només podrà ser actualitzada per l'arrendador o l'arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte i en els termes acordats entre les parts. En qualsevol cas, l'increment de la renda com a conseqüència d'aquestes actualitzacions no podrà excedir el resultat d'aplicar la variació percentual experimentada per l'Índex de Preus al Consum (IPC ) a data de cada actualització.

c) Limitació a l'exigència de garanties i avals

L'arrendador no podrà exigir a l'inquilí, de forma addicional a la fiança obligatòria, cap aval o garantia que superi l'import equivalent a dues mensualitats de la renda de lloguer.

d) Despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte

Aquest capítol de despesa passa a anar a càrrec de l'arrendador sempre i quan aquest sigui una persona jurídica, és a dir, una empresa o societat. En paral·lel, passen a ser responsabilitat de l'arrendador les despeses en concepte d'honoraris (habitualment, un import equivalent a una mensualitat) de les agències immobiliàries que hagin pogut intervenir en la comercialització de l'habitatge sense que aquest import pugui ser repercutit en l'arrendatari.

e) Desnonament de l'habitatge

El nou RDL incorpora una sèrie d'apreciacions destinades a paralitzar temporalment els procediments de desnonament que afectin a persones o famílies en situació de vulnerabilitat per tal de facilitar la tasca dels òrgans judicials competents i els serveis socials a l'hora de proporcionar alternatives habitacionals a les persones afectades. Els òrgans judicials hauran de fixar amb exactitud la data i hora del llançament i correspondrà als jutges notificar als serveis socials l'inici del procés de desnonament per tal que es pugui avaluar la possible existència d'una situació de risc o vulnerabilitat. En cas que l'informe dels servis socials identifiqui aquest risc, el desnonament es paralitzarà durant un mes si l'arrendador és una persona física o tres mesos en cas que la propietat de l'habitatge correspongui a una persona jurídica.

En aquest sentit, cal recordar que a Catalunya està parcialment en vigor, la Llei 24/2015, de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa, que obliga els grans tenidors d'habitatges a oferir als afectats una proposta de lloguer social abans d’interposar qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres regulats de risc d’exclusió residencial.

f) Obres de millora

Arrendador i arrendatari podran assolir un acord per emprendre les obres de reforma o millora de l'habitatge que considerin més oportunes sense necessitat de reformular o renovar el contracte i, per tant, mantenint el calendari de pròrrogues i renovacions legalment establert.

Transcorreguts cinc anys des de la signatura del contracte de lloguer, o 7 si es l'arrendador és una persona jurídica, el propietari que decideixi realitzar obres de millora en l'habitatge objecte de contracte podrà incrementar l'import de la renda anual en una quantitat equivalent a aplicar l'interès legal del diner incrementat en tres punts percentuals l'import de la inversió realitzada en la reforma. Aquest increment, però, no podrà excedir en cap cas un increment del 20% respecte la renda vigent en el moment de realitzar les obres de millora.

g) Despeses vinculades de la finca

Les parts podran acordar que sigui l'arrendatari qui es faci càrrec de les despeses destinades a un adequat manteniment de l'immoble, serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització. En els edificis en règim de propietat horitzontal, aquestes despeses seran les que correspongui a la finca arrendada en funció de la seva quota de participació mentre que en cas que l'edifici no es trobi en aquest règim, l'atribució proporcional de les despeses serà la que correspongui en funció de la superfície de l'habitatge.

h) Alienació de l'habitatge arrendat

El comprador d'un habitatge arrendat haurà de respectar els terminis del contracte de lloguer en el seus primers 5 anys de vigència -o 7 si l'anterior propietari era una persona jurídica- fins i tot en el cas que el contracte no hagi inscrit al Registre de la Propietat.

Si la durada pactada originalment en el contracte excedís els terminis de 5/7 anys, l'adquirent haurà de respectar el període pactat però, ara sí, només en cas que el contracte hagués estat inscrit al Registre de la propietat. De no ser així, el nou propietari només quedarà subrogat durant el temps que resti per assolir els 5/7 anys i generant l'obligació per part de l'antic propietari d'indemnitzar l'inquilí amb una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any del contracte que, excedint el període de 5/7 anys, encara restés per complir.

i) Dret de tempteig i retracte

L'arrendatari es veurà privat del dret de tempteig i retracte quan es produeixi una venda conjunta de l'habitatge llogat amb la resta habitatges o locals propietat de l'arrendatari que formin part del mateix immoble. Així mateix, tampoc hi haurà dret de retracte o tempteig quan siguin diferents propietaris els qui es venguin conjuntament la totalitat d'habitatges o locals d'una finca a un mateix comprador. Tanmateix, el decret deixa la porta oberta a que la legislació en matèria d'habitatge pugui atorgar el dret de tempteig i retracte en relació a la totalitat de l'immoble a favor de l'òrgan que l'Administració competent en la matèria pugui designar.

j) Exempció de l'ITP i AJD

El reial decret llei estableix l'exempció en el moment de subscriure contractes d'arrendament d'immobles destinats a ser habitats de forma permanent i estable de l'obligació de tributar en concepte d'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídic Documentats (AJD).

k) Habitatges desocupats amb caràcter permanent

Els ajuntaments podran aplicar un recàrrec de fins al 50% sobre l'import de la quota líquida a abonar en concepte d'Impost sobre Béns Immobles (IBI) un cop acreditat per part del consistori el caràcter de desocupació permanent. Per establir quins són aquests criteris que permeten constatar la desocupació d'un determinat habitatge, el RDL insta les autoritats estatals i autonòmiques a regular la matèria a través de desenvolupaments legislatius i als municipis a crear ordenances que permetin la seva aplicació efectiva. En aquest sentit, els RDL apunta a la possibilitat de fer servir determinades dades del padró municipal o la consulta de consums de serveis de subministrament com a elements indiciaris de la possible desocupació permanent.

l) Procediment ordinari vs procediment verbal

La nova regulació posa punt i final a la manifesta i i injusta desigualtat que existia en cas de conflicte entre arrendador i arrendatari a l'hora d'exercir el dret a la tutela judicial efectiva. Així, l'arrendatari estava obligat a acudir a un judici ordinari -amb la conseqüent despesa en concepte d'advocat i procurador- per reclamar qualsevol quantitat econòmica, fins i tot si es tractava de reclamar la devolució d'una fiança de poc import. Per contra, l'arrendador tenia a la seva disposició la possibilitat d'acudir al judici verbal, molt menys onerós, fos quina fos la quantitat reclamada.

A partir d'ara, quan l'arrendatari reclami quantitats que no excedeixin els 6000 euros, també tindrà la possibilitat de sotmetre's a judici verbal. En cas que la reclamació sigui per una quantitat inferior als 2000 euros, podrà fer-ho sense necessitat comptar obligatòriament amb la representació d'avocat i procurador.