El Decret que pretenia limitar l’increment del preu de lloguer esdevé un exercici fallit
L’inesperat anunci per part de la Generalitat d’impulsar l’aprovació d’un decret llei destinat a establir un règim de contenció de rendes que permetés limitar l’escalada de preus que afecta el mercat de l’habitatge de lloguer ha estat un motiu d’esperança que, finalment, s’ha revelat poc fonamentat.
«El Govern de la Generalitat està faltant a la veritat: amb aquest Decret no es posen topalls al preu del lloguer». Amb aquesta contundència s’ha expressat el Sindicat de Llogaters, una de les entitats que més ha contribuït a denunciar públicament l’escenari de veritable emergència que suposa l’inassumible encariment dels lloguers a casa nostra, respecte la manifesta insuficiència del Decret llei 9/2019 com a instrument per pal·liar aquesta situació.
I el cert és que després d’analitzar el contingut del Decret, no podem sinó expressar la nostra coincidència de parer amb el Sindicat de Llogaters i altres veus crítiques que acusen les noves mesures de «contenció de rendes» de ser poc més que una operació cosmètica.
Es fixa una veritable limitació al preu del lloguer?
En essència, el Decret estableix que a les àrees declarades «de mercat tens» s’imposarà un «règim de contenció de rendes» per als contractes de lloguer de nova celebració que limiti la quantia del lloguer mensual que pot ser convingut en el moment de formalitzar el contracte. Aquest límit es fixa en el resultat d’aplicar un increment de com a màxim el 10% a l’índex de Referència de Preus de Lloguer que la Generalitat estableix prenent en consideració el preu mitjà dels lloguers d’habitatges de característiques anàlogues. En determinats supòsits que anirem analitzant, el percentatge d’increment pot arribar a ser de fins a un 20%.
Com veurem, la immensa majoria dels contractes de lloguer -i la totalitat dels vigents- queden fora de l’abast del decret que, a més a més, inclou un munt d’excepcions i que, per si no fos suficient, pren com a base per al càlcul de la futura renda un índex basat en els preus actuals del lloguer. És a dir, els preus que segons el propi decret han provocat una situació d’emergència que cal combatre i que ara, a través d’aquest decret, encara es poden veure més incrementats. Per tant, es fixa un límit, però no es fa res, ans al contrari, per reduir de forma efectiva el preu del lloguer.
S’aplicarà a tot el territori?
No, només s’aplicarà a les localitats declarades «de mercat tens». Per obtenir aquesta declaració, els Ajuntaments interessats hauran d’adreçar-se a la pròpia Generalitat i sol·licitar-ho. El Departament competent avaluarà si es donen els requisits de necessitat que justifiquin la declaració, que serà per un període màxim de 5 anys. L’excepció a aquesta norma és la ciutat de Barcelona que podrà realitzar la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens mitjançant acord del ple municipal, sense necessitat d’autorització de la Generalitat.
A quins contractes afecta?
Doncs, bàsicament, als de nova celebració que afectin habitatges situats en les zones de «mercat tens» doncs els contractes signats de l’entrada en vigor del nou decret es continuaran regint per la legislació anterior i mantindran l’import de la renda que es venia aplicant. Si aquest contracte es prorrogués, continuaria sent d’aplicació el preu acordat per contracte, quedant exempt de les mesures de «contenció de rendes». Per contra, si el contracte és objecte de novació i això suposa una ampliació de la durada o una modificació de la renda amb posterioritat a la declaració la seva ubicació com a zona de mercat tens, el nou contracte passarà a estar regit per les disposicions del nou decret.
Tots els contractes de nova celebració estan afectats?
Ni tan sols a la totalitat dels nous contractes referents a habitatges en zones de mercat tens se’ls hi aplicarà la limitació de la renda esmentada anteriorment, doncs el decret contempla supòsits d’excepció com ara, per exemple:
- Habitatges de nova edificació o rehabilitat íntegrament
Pels contractes de lloguer celebrats amb posterioritat a l’entrada en vigor d’aquest decret i que afectin habitatges de nova construcció o que hagin estat objecte d’un procés de gran rehabilitació, es podrà pactar a l’inici del contracte una renda màxima equivalent a Índex de Referència + 20% durant els 5 anys posteriors a la finalització de l’obra
- Obres de millora
Tot i que el nou contracte estigui subjecte al règim de contenció de rendes, en cas que l’arrendatari realitzi obres de millora, aquest podrà repercutir part dels cost de la intervenció en els termes previstos pel RDL 7/2019, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer malgrat això suposi ultrapassar el límit de renda que sigui d’aplicació.
- Despeses generals i de serveis
En els contractes afectats pel nou decret i subjectes a contenció de rendes, les parts podran acordar igualment que sigui l’arrendatari el responsable de sufragar certes despeses generals i serveis individuals, en els mateixos termes previstos per l’esmentat RDL 7/2019, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer.
- Habitatges de major superfícies
La declaració d’àrea amb mercat tens pot excloure, de forma motivada, que els habitatges amb una superfície de sostre útil superior als 150 metres quadrats quedin exclosos del règim de contenció de rendes.
Com veiem, doncs, no només resulta criticable que les mesures de contenció previstes afectin gairebé de forma exclusiva als contractes que se celebrin de nou, desistint de qualsevol vocació protectora sobre els els contractes en vigor a data d’avui, sinó que la pròpia normativa també incorpora un quantitat important de supòsits que permeten els arrendataris ultrapassar els límits de renda establerts.
Quantitats indegudament abonades i resolució extrajudicial de conflictes
El decret llei no preveu cap règim sancionador específic per a l’incompliment per part dels arrendadors de l’obligació de respectar els límits establerts per a la fixació de rendes en aquells casos en que aquests siguin d’aplicació. En aquest sentit, es limita a afirmar en el seu article 13 que «El cobrament per l'arrendador de rendes que ultrapassin els límits establerts [...] dona dret a l'arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés amb meritació de l'interès legal». Els conflictes que es puguin originar per aquesta i altres raons entre arrendador i arrendatari hauran de resoldre’s mitjançant «sistemes de resolució extrajudicial» que correspon impulsar al departament competent en matèria de mediació, sense que el decret faciliti més informació ni estableixi un calendari per a la creació d’aquests mecanismes. En paral·lel, i atenent a la inviolabilitat del dret a la tutela judicial, el decret especifica que «les demandes que tinguin per objecte la determinació de la renda i el reemborsament de les rendes pagades en excés en contractes d'arrendament d'habitatge subjectes al règim de contenció de renda es decideixen en judici verbal, amb independència de la seva quantia».
Inevitable valoració crítica
Com esmentàvem al principi d’aquest text, des de la nostra cooperativa ens sentim obligats a assenyalar la més que previsible incapacitat d’aquest decret per posar fre o tenir qualsevol tipus d’incidència significativa sobre l’anomenada bombolla del mercat de lloguer que ha provocat que a Catalunya, de mitja, l’increment de les rendes se situï per sobre del 30% als darrers 5 anys, sent que aquesta pujada és encara molt més accentuada a Barcelona i la seva àrea metropolitana. El decret es mostra especialment curós a limitar els seus propis efectes establint nombroses limitacions i excepcions a la seva aplicació que tenen com a objectiu explicitat a l’exposició de motius del text legislatiu «respectar l’interès patrimonial de l’arrendador». Un deure del legislador, cert, que no hauria de ser incompatible amb adoptar mesures veritablement efectives per evitar que més d’un 40% dels llogaters estiguin dedicant al pagament de la seva renda de lloguer un percentatge dels seus ingressos que ultrapassa de molt allò que el decret considera «raonable per a una economia familiar».
