El recent Reial Decret-Llei 11/2020 inclou una sèrie de mesures que es presenten amb la pretensió de donar suport als arrendataris que, com a conseqüència de la crisi provocada pel COVID-19, es troben en situació de vulnerabilitat social o econòmica i no tinguin alternativa habitacional.
Tot i les elevades expectatives generades per l'anunci per part de govern d'una ambiciosa bateria de mesures destinades a pal·liar els efectes de la crisi generada per l'expansió del coronavirus en l'àmbit del lloguer d'habitatges i, específicament, de les dificultats de molts arrendataris per fer-se càrrec dels seus pagaments, la veritat és que les mesures aprovades són insuficients pel que fa al seu abast i el segment de llogaters que poden beneficiar-se. La majoria d'aquestes mesures només són aplicables per a contractes d'arrendament celebrats amb posterioritat a l'1 de gener de 1995 i, en conjunt, es preveuen per a un període d'aplicació vinculat a la declaració d'estat d'alarma sanitària, quan la realitat indica que els efectes socials i econòmics de la present situació perviuran molts més enllà de el període d'excepcionalitat oficial.
Suspensió dels procediments de desnonament i llançaments
El Reial decret-Llei preveu en el seu primer article la possibilitat de suspendre els procediments de desnonament i els llançaments d'arrendataris en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda com a conseqüències del COVID-19 i sense alternativa habitacional. El Jutjat ha de comunicar aquestes circumstàncies als Serveis Socials perquè adoptin les mesures oportunes. La suspensió del procediment es perllongarà per un termini màxim de sis mesos.
També es preveu que, si la suspensió perjudiqués arrendadors en la mateixa situació de vulnerabilitat sobrevinguda, els Serveis Socials d'ajustar les mesures adoptades a aquesta circumstància.
Per tant, aquesta suspensió només afecta procediments de desnonament contra arrendataris, no contra ocupants o precaristes i s'ha d'acreditar la situació de vulnerabilitat sobrevinguda i la manca d'alternativa habitacional en els termes que preveu la pròpia llei en els seus articles 5 i 6.
Concretament, l'article 5 estableix que per acreditar la situació de vulnerabilitat serà necessari provar:
- Una pèrdua substancial d'ingressos
- Que el conjunt d'ingressos dels membres de la unitat familiar no abasti en el mes anterior a la sol·licitud, amb caràcter general, 3 vegades l'IPREM (1.613,52 € mensuals), i es preveu un increment en funció de cada fill a càrrec i d'altres circumstàncies.
- Que l'import de la renda, un cop sumats despeses i subministraments, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.
- No disposar d'un altre habitatge a Espanya.
El Reial decret llei preveu una pròrroga extraordinària de sis mesos pels contractes d'arrendament d'habitatge que finalitzin fins a dos mesos després que s'hagi posat punt i final a l'estat d'alarma, període durant el qual se seguiran aplicant les mateixes condicions establertes en el contracte actualment en vigor.
No obstant això, cal destacar que la norma no esmenta el termini de què disposarà l'arrendatari per efectuar la sol·licitud a l'arrendador. Una mancança que, probablement, s'hauria d'esmenar per evitar confictes en el futur.
Moratòria de deute d'arrendament quan el propietari és un gran tenidor
Els arrendataris en situació de vulnerabilitat econòmica podran, en el termini d'un mes des de l'entrada en vigor de el Reial decret-llei, sol·licitar l'ajornament en el pagament de la renda quan l'arrendador sigui una empresa, una entitat pública d'habitatge o un gran tenidor (titular de més de deu immobles urbans o d'una superfície construïda de més de 1.500m2).
Per tant, aquesta sol·licitud s'ha d'efectuar abans del 3 de maig de 2020.
Feta la sol·licitud l'arrendador podrà optar entre:
a) La reducció del 50% de la renda durant el termini màxim de 4 mesos.
b) Una moratòria durant un termini màxim de 4 mesos. El pagament s'ajornarà mitjançant el fraccionament durant els 3 anys següents i sempre que es mantingui en vigor el contracte d'arrendament.
La mesura també ens sembla clarament insuficient ja que sembla evident quina opció serà la més atractiva per als arrendadors. A més, el Reial decret-llei preveu que la moratòria es desactivi quan l'arrendatari en situació de vulnerabilitat econòmica tingui accés a les ajudes regulades a l'article 9 del mateix text legal però, en canvi, no disposa res per resoldre una hipotètica situació en la que la finalització del contracte es produeixi mentre l'arrendatari no ha abonat els pagaments fraccionats.
Modificació excepcional de l'arrendament quan l'arrendador és persona física
El Reial decret-llei preveu que l'arrendatari pugui sol·licitar en el termini d'un mes l'ajornament o condonació de la renda quan l'arrendador és una persona física, que haurà de respondre en el termini de set dies.
Únicament si no s'arriba a un acord entre les parts, l'arrendatari podrà tenir accés al programa d'ajudes regulat en el següent punt que analitzem.
Línia d'avals per a la cobertura per part de l'Estat del finançament a arrendataris en situació de vulnerabilitat
Es preveuen avals perquè les entitats bancàries puguin oferir ajudes transitòries de finançament a persones en situació de vulnerabilitat per un termini de sis mesos, prorrogable per quatre mesos més, sense despeses ni interessos.
La mesura limita la cobertura a sis mesos de renda.
Nou programa d'ajuts
El Reial decret llei contempla en el seu article 10 la concessió d'ajudes a les persones arrendatàries d'habitatge habitual en supòsits de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda, que tinguin problemes transitoris per atendre el pagament del lloguer. La quantia serà de fins a 900 € al mes i pot cobrir el 100% de la renda arrendatícia.
