La situació generada per la declaració d'estat d'alarma i les mesures excpecionals associades afecten molts àmbits de la nostra vida relacionats, per exemple, amb tràmits notarials o els contractes de lloguer, entre d'altres.
Amb l’entrada en vigor del Real Decret 463/2020, de 14 de març, pel que es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada pel COVID-19 es veuen afectades la quasi totalitat de les activitats que integren la vida quotidiana de les persones, que durant la seva vigència s’hauran de regular o reinterpretar a partir de la normativa aprovada i de l’Ordenament Jurídic vigent. És a dir, algunes de les problemàtiques que provocarà l’estat d’alarma ja s’han regulat específicament, com les mesures de moratòria pel pagament de les hipoteques, però d’altres situacions s’hauran de resoldre a partir de la normativa de la que ja disposava l’Ordenament Jurídic i segons els criteris interpretatius que ens aporta la jurisprudència, com ara la clàusula rebus sic stantibus de la que properament en sentirem molt a parlar.
La declaració d'estat d’alarma limita la llibertat de circulació de les persones i estableix estrictes mesures de contenció en l’àmbit de l’activitat comercial, equipaments culturals, establiments i activitats recreatius, activitats d’hostaleria i restauració i d’altres addicionals, que tenen un greu impacte en l’economia de les persones i que, en conseqüència, poden donar lloc a un seguit de situacions sobre les que a continuació procurarem donar-vos resposta, sense cap pretensió d’exhaustivitat.
Impossibilitat sobrevinguda de pagar la quota hipotecària
El Reial Decret-Llei 8/2020, de 17 de març, de mesures urgents i extraordinàries, estableix una moratòria pel deute hipotecari destinat a l’adquisició de l’habitatge habitual per a les persones que pateixin dificultats extraordinàries de pagament com a conseqüència de la crisi del COVID-19. Tanmateix es limita a supòsits molt restringits de vulnerabilitat econòmica, que us expliquem detalladament en el següent enllaç.
Impossibilitat sobrevinguda d’abonar els subministraments
El mateix Real Decreto-ley 8/2020 garanteix el subministrament d’aigua, energia elèctrica i gas natural als consumidors vulnerables durant el mes següent a la seva entrada en vigor.
Reclamació per vicis ocults o falta de conformitat de la cosa venuda o exercici del dret de retracte en cas de compra venda d’un immoble
El Real Decret 463/2020, a més de suspendre els terminis processals i administratius, també determina la suspensió dels terminis de prescripció i caducitat de qualsevol acció o drets durant la vigència de l’estat d’alarma.
En conseqüència el termini de prescripció per exercir una acció per vicis ocults o manca de conformitat d’un bé o el termini de caducitat per a l’exercici del dret de retracte, per exemple, romandran suspesos durant el termini de vigència de l’estat d’alarma i de les seves pròrrogues i es reprendran quan finalitzi aquesta situació.
Impossibilitat sobrevinguda de pagar la renda
Malgrat les peticions per part del Sindicat de Llogateres i d’altres organitzacions per la defensa del dret a l’habitatge, no hi ha cap mesura aprovada que acordi la suspensió del pagament del lloguer d’habitatges o locals mentre duri la crisi sanitària.
Es discutible que la suspensió del terminis de prescripció i caducitat decretada durant la vigència de l’estat d’alarma pugui aplicar-se també als terminis contractuals acordats per les parts.
Tanmateix la vigència de l’estat d’alarma pot justificar l’incompliment de determinades obligacions, com el retard en el pagament de la renda, que no es podrà considerar com a incompliment del contracte determinant de la seva resolució en els casos en que es pugui acreditar la concurrència d’un supòsit de cas fortuït o força major, que son aquelles circumstàncies totalment imprevisibles en el moment de la contractació, que impedeixen el compliment.
Així mateix la doctrina jurisprudencial relativa a l’anomenada clàusula rebus sic stantibus implica que una alteració o un canvi imprevisible i sobrevingut de les circumstàncies essencials que envolten un contracte, pot implicar la modificació o l’extinció de les obligacions que se’n deriven. Per tant, caldrà valorar cas per cas si la impossibilitat de complir el contracte està directament relacionada per per les limitacions que imposa l’estat d’alarma i, si es així, es podrà pretendre una modificació proporcionada de les obligacions fonamentada en aquesta clàusula.
En qualsevol cas la nostra recomanació pels casos en que es prevegi la dificultat o impossibilitat de compliment és notificar-ho a l’altra part, exposant les circumstàncies i efectuant una proposta d’acord que, en qualsevol cas, acreditarà la bona fe.
Lliurament de claus a la finalització del contracte d’arrendament
La circulació per la via pública per a efectuar el lliurament personal de les claus de l’habitatge arrendat a la finalització del contracte es pot considerar una de les activitats no permeses sota la vigència de l’estat de l’arma. I és discutible que pugui ser considerada com a una actuació d’urgència que permeti la intervenció notarial.
Tanmateix es pot considerar que concorre una causa de força major que justifica l’incompliment d’aquesta obligació, atès que l’estat d’alarma impossibilita des de contractar una empresa de mudances per a realitzar el trasllat fins a poder efectuar les actuacions necessàries per a llogar un nou habitatge, la qual cosa impedirà que pugui aplicar-se cap penalització.
Necessitat d’atorgar testament o d’altres actuacions notarials
La Instrucció de 15 de març de 2020 de la Direcció General de Registres i del Notariat estableix que els notaris no poden tancar els seus despatxos, atès el seu caràcter d’oficina pública, però només tenen l’obligació d’atendre les actuacions de caràcter urgent.
La persona interessada que consideri urgent una actuació notarial haurà de contactar amb la notaria per telèfon o per correu electrònic exposant l’actuació notarial demandada perquè pugui valorar-se la urgència.
En el cas de l’atorgament d’un testament, difícilment podrà considerar-se una actuació urgent que requereixi la intervenció notarial, llevat de supòsits de mort imminent.
Finalització del termini previst a les arres per a l'atorgament de l'escriptura pública
Com ja hem dit, és discutible que la suspensió del terminis de prescripció i caducitat decretada durant la vigència de l’estat d’alarma pugui aplicar-se als terminis contractuals acordats per les parts.
Atès que difícilment por considerar-se una actuació urgent que requereixi la intervenció notarial sota la vigència de l’estat d’alarma, caldrà al·legar la concurrència d’una circumstància de força major per impedir que apliqui cap tipus de penalització.
Responsabilitat dels organitzadors per la cancel.lació d'un esdeveniment
Les entitats organitzadores no estan obligades pagar compensacions addicionals d'un esdeveniment que s’ha cancel.lat per culpa del coronavirus. Es pot considerar com a una circumstància extraordinària que s'escapa del control dels organitzadors impedint que s'apliqui una penalització. Però sí que poden estar obligades a retornar els diners o a oferir una alternativa.
Devolució de productes comprats presencialment o on-line
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de març, acorda que durant la vigència de l’estat d’alarma o de les seves possibles pròrrogues, s’interrompen els terminis per a la devolució dels productes comprats per qualsevol modalitat, bé presencial o bé on-line.
