La nova llei 12/2023, pel dret a l'habitatge, introdueix importants modificacions a la Llei d'Arrendaments Urbans que afecten aspectes substancials del règim de lloguer com ho són la renda, la regulació de les pròrrogues i una nova definició de les despeses que hand’anar a càrrec de l'arrendatari.
.....................................
Les modificacions introduïdes a la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) es plantegen amb l'objectiu principal de contribuir a la contenció del preu dels lloguers, especialment a les zones considerades com de mercat residencial tens, on l'oferta d'immobles disponibles resulta insuficient per satisfer la demanda d’habitatge. Tot i això, a més d'introduir mesures destinades a limitar l'increment de les rendes, la norma incorpora també altres novetats significatives en la regulació del règim de lloguer que a continuació detallem:
Pròrroga extraordinària del contracte
La normativa anterior a la modificació ja estableix que una vegada aconseguida la data de venciment del contracte o la de qualsevol de les seves pròrrogues (com a mínim 5 anys o 7 en cas que l'arrendador sigui persona jurídica), i en cas que cap de les parts notifiqui amb suficient antelació la seva voluntat de no renovar l'arrendament; el contracte es prorrogarà automàticament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys addicionals.
La nova Llei introdueix l'opció de sol·licitar una pròrroga extraordinària d'un any en contractes d'arrendament d'habitatge habitual sempre que l'arrendatari acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica. En cas que l'arrendador sigui un gran tenidor, està obligat a acceptar aquesta sol·licitud de pròrroga, llevat que s'hagi acordat entre les parts un nou contracte d'arrendament.
Pròrroga extraordinària en immobles situats a zones de mercat residencial tens
Les comunitats autònomes i els municipis podran designar com a “residencialment tenses” aquelles zones on hi hagi un risc especial d'oferta insuficient d'habitatge per a la població i es doni alguna d'aquestes dues condicions:
a) Que el cost mitjà del lloguer o de la hipoteca més les despeses i els subministraments bàsics sigui superior al 30% de la renda mitjana de les llars.
b) que l'import dels lloguers o de la compra de l'habitatge hagi augmentat almenys tres punts per sobre de l'IPC durant els cinc anys anteriors a la declaració d'àrea tensa.
Durant el període de vigència de la declaració de la zona com a tal, una vegada finalitzada la pròrroga obligatòria o tàcita del contracte d'arrendament, l'arrendatari pot sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals fins a un màxim de tres anys. Durant aquest temps, s'han de mantenir els termes i condicions establerts al contracte vigent. L'arrendador està obligat a acceptar aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària, llevat que s'hagin acordat altres termes o condicions o s'hagi signat un nou contracte d'arrendament amb limitacions a la renda segons el que estableix la llei. L'arrendador també pot rebutjar la sol·licitud de pròrroga si acredita la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat per a ús permanent propi, dels seus familiars en primer grau de consanguinitat o adopció, o per al cònjuge en casos de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
Mitjans de pagament
S'estableix que el pagament del lloguer s'ha de fer preferentment a través de mitjans electrònics. Això no obstant, es permet el pagament en efectiu de l'habitatge arrendat de manera excepcional, si alguna de les parts no disposa de compte bancari o accés a mitjans electrònics de pagament.
Limitació d'increment de la renda
En contractes d’arrendament d’habitatge ubicats en zones de mercat residencial tens, s’estableixen limitacions a l’increment de la renda pactada a l’inici del nou contracte. Aquesta renda no podrà superar l'import de la darrera renda del contracte d'arrendament que hagi estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge. Únicament es podrà aplicar un increment màxim del 10% quan s'acreditin determinades circumstàncies entre les quals s'inclouen rehabilitacions o obres de millora de l'accessibilitat realitzades els dos anys anteriors al nou contracte, actuacions destinades a incrementar l'eficiència energètica de l'habitatge que resultin en un estalvi del 30% en energia no renovable o quan el contracte d'arrendament se signi per un període de deu anys o més.
Grans tenidors a zones de mercat tensionat
Quan l'arrendador sigui un gran tenidor d'habitatge i l'immoble es trobi en una zona de mercat residencial tens, la renda acordada al començament del nou contracte no podrà superar el límit màxim de preu establert pel sistema d'índexs de preus de referència, tenint en compte les condicions i característiques de l’habitatge i l’edifici.
Aquesta limitació també s'aplica als contractes d'arrendament d'habitatge on l'immoble es troba en una zona de mercat residencial tens i no ha tingut un contracte d'arrendament vigent en els darrers cinc anys.
Despeses generals i de gestió
Les parts poden pactar que les despeses generals per al sosteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats siguin a càrrec de l'arrendatari. En edificis en règim de propietat horitzontal, aquestes despeses s'assignen en funció de la quota de participació de la finca arrendada. En edificis que no estiguin en règim de propietat horitzontal, les despeses s'assignen segons la superfície de la finca arrendada. Tot i això, les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte són responsabilitat de l'arrendador.
