La nueva ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introduce importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos que afectan a aspectos sustanciales del régimen de alquiler como lo son la renta, la regulación de las prórrogas y una nueva definición de los gastos que deben correr a cargo del arrendatario
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Las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se plantean con el objetivo principal de contribuir a la contención del precio de los alquileres, especialmente en las zonas consideradas como de mercado residencial tensionado, en las que la oferta de inmuebles disponibles resulta insuficiente para satisfacer la demanda de vivienda. Sin embargo, además de introducir medidas destinadas a limitar el incremento de las rentas, la norma incorpora también otras novedades significativas en la regulación del régimen de alquiler que a continuación detallamos:
Prórroga extraordinaria del contrato
La normativa anterior a la modificación ya establece que una vez alcanzada la fecha de vencimiento del contrato o la de cualquiera de sus prórrogas (como mínimo 5 años o 7 en caso de que el arrendador sea persona jurídica), y en caso de que ninguna de las partes notifique con suficiente antelación su voluntad de no renovar el arrendamiento, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
La nueva Ley introduce la opción de solicitar una prórroga extraordinaria de un año en contratos de arrendamiento de vivienda habitual, siempre y cuando el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y económica. En caso de que el arrendador sea un gran tenedor, estará obligado a aceptar dicha solicitud de prórroga, salvo que se hubiese acordado entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Prórroga extraordinaria en inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado
Las comunidades autónomas y los municipios podrán designar como “residencialmente tensionadas” aquellas zonas en las que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población y se de alguna de estas dos condiciones:
a) Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca más los gastos y suministros básicos sea superior al 30% de la renta media de los hogares.
- b) que el importe de los alquileres o de la compra de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Durante el período de vigencia de la declaración de la zona como tal, una vez finalizada la prórroga obligatoria o tácita del contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de tres años. Durante este tiempo, deberán mantenerse los términos y condiciones establecidos en el contrato vigente. El arrendador está obligado a aceptar esta solicitud de prórroga extraordinaria, a menos que se hayan acordado otros términos o condiciones o se haya firmado un nuevo contrato de arrendamiento con limitaciones en la renta según lo establecido en la ley. El arrendador también podrá rechazar la solicitud de prórroga si acredita la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para uso permanente propio, de sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Medios de pago
Se establece que el pago del alquiler debe realizarse preferentemente a través de medios electrónicos. Sin embargo, se permite el pago en efectivo de la vivienda arrendada de manera excepcional, si alguna de las partes no dispone de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.
Limitación al incremento de la renta
En contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, se establecen limitaciones al incremento de la renta pactada al inicio del nuevo contrato. Esta renta no podrá superar el importe de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Únicamente podrá aplicarse un incremento máximo del 10% cuando se acrediten determinadas circunstancias entre las que se incluyen rehabilitaciones u obras de mejora de la accesibilidad realizadas en los dos años anteriores al nuevo contrato, actuaciones destinadas a incrementar la eficiencia energética de la vivienda que resulten en un ahorro del 30% en energía no renovable o cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años.
Grandes tenedores en zonas de mercado tensionado
Cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, la renta acordada al comienzo del nuevo contrato no podrá superar el límite máximo de precio establecido por el sistema de índices de precios de referencia, teniendo en cuenta las condiciones y características de la vivienda y el edificio.
Esta limitación también se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y no haya tenido un contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años.
Gastos generales y de gestión
Las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal, estos gastos se asignan en función de la cuota de participación de la finca arrendada. En edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal, los gastos se asignan según la superficie de la finca arrendada. Sin embargo, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son responsabilidad del arrendador.
