El pasado día 22 de octubre entró en vigor en Cataluña el nuevo Decreto Ley 30/2020 que permite renegociar el precio de los alquileres a los arrendatarios de locales comerciales obligados a permanecer cerrados o con el uso sometido a limitaciones como consecuencia de las medidas impuestas para combatir la Covid-19
Miles de locales comerciales, especialmente vinculados a la hostelería y la restauración, pero también a muchos otros sectores, están obligados actualmente a permanecer cerrados o mantener la actividad sijeta a fuertes restricciones, tanto en lo referente a horarios como a la oferta y el aforo.
El Decreto Ley 30/2020 permite a los arrendatarios de los locales afectados por las medidas destinadas a limitar la expansión de la Covid-19 instar un proceso de negociación con los propietarios de los inmuebles con el fin de modificar temporalmente el precio del alquiler y adaptarlo a las actuales circunstancias.
Los inquilinos deberán dirigirse a los propietarios mediante el envío de un burofax ( «o de otro modo fehaciente») haciendo constar su voluntad de alcanzar un acuerdo para renegociar el importe de la mensualidad. En caso de que no haya acuerdo entre las partes, transcurrido un mes desde el requerimiento del arrendatario, se aplicarán de forma automática las siguientes disposiciones:
- 1) Para los locales afectados por una orden de suspensión de la actividad económica que se venía desarrollando en él, se reducirá en un 50% el precio del alquiler y cualquier otra cantidad adeudada por la parte arrendataria mientras dure la suspensión.
- 2) En caso de locales destinados a actividades que no han sido suspendidas sino restringidas y limitadas, la reducción de la renta también será del 50% pero se aplicará exclusivamente en proporción a la restricción aplicada, ya sea en términos de horarios o aforo mientras que el precio del alquiler se mantendrá igual respecto la parte que siga operando con normalidad.
Para que lo veamos con mayor claridad, os ponemos un ejemplo:
Imaginemos un local que tiene capacidad para 40 personas y paga un alquiler de 1000 € al que se le impone una reducción del aforo del 50% y, por tanto, ya sólo puede atender a 20 personas.
Se podría decir que, originalmente, el precio del alquiler «equivalía» a 500 euros por cada 20 personas. Por tanto, con la nueva norma, y a falta de acuerdo entre los partes, el precio del alquiler quedaría fijado en 750 euros, correspondientes a mantener el precio del alquiler para la parte no afectada y reducir un 50% el de la parte restringida.
- 3) Tanto en el caso de los locales con la actividad suspendida completamente como sólo restringida, a la hora de aplicar las dos normas anteriores no se tendrá en cuenta que se esté ofreciendo servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el propio establecimiento. Un restaurante que ahora sólo pueda ofrecer comida para llevar tendrá la consideración a efectos de esta norma de local con la actividad suspendida y le corresponderá una rebaja de al menos el 50% del precio del alquiler.
Estas reducciones de la renta se aplicarán desde la fecha del requerimiento de modificaciones de las condiciones dirigido al arrendador. Entre el momento de la recepción del requerimiento y hasta transcurrido el plazo de 30 días de negociación, la parte arrendadora no puede emitir ninguna factura ni realizar el cobro de la renta mensual a menos que, antes de agotar el periodo de 30 días, ambas partes alcancen un acuerdo.
Por otro lado, la parte arrendataria puede reclamar a la arrendadora que el pago de las rentas u otros gastos vencidos se imputen a las cantidad que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones de pago, excluyendo la fianza legal obligatoria. Este supuesto sería de aplicación en aquellos casos en los que en el momento de formalizar el contrato se hubiera exigido pagos adicionales a la fianza obligatoria a modo de garantía.
Por último, el Decreto Ley 30/2020 establece que los arrendatarios podrán resolver sus contratos de alquiler unilateralmente y sin que se les aplique ningún tipo de penalización si las medidas de suspensión o restricción de la actividad se prolongan durante más de 3 meses en el periodo de un año a contar desde el momento de la entrada en vigor de la norma. Si se da este supuesto, la decisión de resolver el contrato sin que resulten de aplicación las penalizaciones acordadas podrá ser comunicada por la parte arrendataria hasta después de transcurridos 3 meses desde el cese de las órdenes de suspensión o restricción de actividades económicas a condición de preavisarlo con un mínimo de un mes de antelación a la parte arrendadora.
