Numerosas sentencias consideran abusivo el sistema de amortización de las hipotecas de la entidad
Las hipotecas de UCI no dejan de acumular reveses judiciales por parte de juzgados de primera instancia y diferentes audiencias provinciales que aprecian falta de transparencia por parte de la entidad a la hora de explicar el complejo y gravoso sistema de amortización y cálculo de intereses.
Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) es una compañía financiera participada por Banco Santander y la entidad francesa BNP Paribas que ha comercializado un gran número de hipotecas a través de agencias inmobiliarias. Algunas estimaciones señalan que el número de hipotecas emitidas por la empresa podría incluso exceder el medio millón, la mayoría suscritas entre los años 2009 y 2012, en plena época de restricción del crédito por parte de los bancos que tradicionalmente han ocupado mayores cuotas del mercado hipotecario en el Estado español. En muchos casos, estas hipotecas se ofrecieron a través de agencias inmobiliarias que incorporaban a sus servicios de comercialización de inmuebles la gestión, negociación y tramitación de créditos hipotecarios, de tal modo que los clientes interesados en una determinada vivienda podían suscribir por intermediación de la propia agenda el préstamo con el que adquirirla, en ocasiones sin siquiera tener contacto con ningún representante de UCI hasta el mismo momento de firmar la hipoteca ante notario.
Hipotecas complejas, gravosas y singulares
Las hipotecas de UCI se cuentan, sin lugar a dudas, entre las más complejas y opacas de cuantas se han comercializado en España por parte de cualquier entidad. Y también incluyen algunas de las condiciones más gravosas y perjudiciales para los clientes que las suscribieron.
· Sistema de amortización
La principal peculiaridad de las hipotecas de UCI -y primera causa de abusividad y nulidad- es su particular sistema de amortización del capital. Habitualmente, las hipotecas que se han firmado en España se rigen por el denominado modelo francés de amortización. Con este sistema, se establece una cuota, fija o variable, de la cual se destina una parte al pago de intereses y otra a la amortización propiamente dicha de capital. Es decir, con cada pago mensual, abonamos los intereses por disponer del capital y reducimos parte de nuestra deuda. Con el transcurrir del tiempo, la parte de la cuota destinada abonar el pago de intereses es cada vez menor y aumenta la que se destina a amortizar el capital que solicitamos. Pero no sucede así en las hipotecas de UCI. En este caso, se establecía durante el periodo inicial del pago de la hipoteca -normalmente, entre 5 y 10 años- una cuota fija, al margen de las condiciones que se hubieran acordado para calcular los intereses a abonar que, como en el caso de cualquier otra hipoteca, era el resultado de incrementar en un determinado porcentaje (el famoso “diferencial”) el tipo de interés (Euribor o IRPH) establecido. La verdadera trampa de estas hipotecas consiste en que la diferencia entre la cuota efectivamente abonada -recordemos, fija inicialmente- y la que hubiera resultado de calcular la cuota aplicando el índice de referencia y el diferencial, pasaba a sumarse al principal del préstamo, es decir, al importe de la hipoteca. Por decirlo de algún modo, se nos ofrecía la posibilidad de abonar una cuota fija y relativamente reducida para dotar de atractivo a la hipoteca sin informarnos que, en realidad, el importe del préstamo solicitado no dejaba de incrementar mes tras mes porque la diferencia entre lo efectivo abonado y lo que hubiéramos debido pagar de aplicarse índice más diferencial pasaba a engrosar el principal del préstamo. Y como este importe iba creciendo, también lo hacía la cantidad que estábamos obligados a pagar en concepto de intereses, de tal modo que aún manteniéndonos plenamente al corriente de pago, nuestra deuda no se reduce sino que, al contrario, no deja de aumentar y generar nuevos intereses.
Y no acaba aquí la perversidad del sistema ideado por UCI. El plazo total de la hipoteca -a 20, 25 años o los que se acordaran- se divide en cuatro tramos. En los tres iniciales, no se contempla el pago de intereses. Durante este tiempo, el importe íntegro de la cuota -recordemos, siempre creciente- se dedica al pago de intereses, de tal modo que en el último tramo se debe amortizar todo el capital que no se ha amortizado durante los tres primeros. Como consecuencia, en los últimos años de vida de la hipoteca, el importe de la cuota puede aumentar de un modo exponencial. Aún así, UCI ofrecía la posibilidad de acordar el pago de un importe fijo para la cuota de este último tramo. Pero claro, la diferencia entre lo que debería ser abonado y el importe acordado, volvía a sumarse al principal y a su vez generaba nuevos intereses. Un círculo verdaderamente infernal que acababa generando en los últimos años años de vida de la hipoteca cuotas mensuales absolutamente inasumibles que alcanzaban importes exorbitantes.
Los juzgados consideran que la hipoteca es abusiva
Este sistema de amortización en el que una cantidad considerada como interés puede pasar a engrosar el capital y generar nuevos intereses recibe el nombre de “pacto de anatocismo” y no es, per se, ilegal. Pero como cualquier cláusula que se refiera al objeto principal de un contrato debe estar ligada, según nuestra legislación, a estrictas normas de transparencia y suficiencia de la información para garantizar que un consumidor sin específicos conocimientos financieros pueda entender las características y consecuencias económicas de esta cláusula. Y para satisfacer esta exigencia de información, no basta con entregar un mero folleto informativo o realizar una explicación superficial. La entidad, en este caso UCI, debe probar de forma inequívoca que el cliente entendió la posibilidad de que se incrementara el importe de su préstamo y recibió modelos y previsiones que mostraran con claridad cómo podían resultar sus pagos futuros y, en este caso también, cómo podía evolucionar el importe del principal y la cantidad generada en concepto de intereses. Y UCI no cumplió con estos requisitos. Así lo han establecido, por citar solo algunos ejemplos, la Audiencia Provincial de Zaragoza y la de Asturias, que han ratificado sentencias previas de juzgados de primera instancia que condenaban a UCI por no haber explicado suficientemente las características de una hipoteca que ha causado y sigue causando gravísimos perjuicios económicos a las personas que la han suscrito. En esta sentencias, además de apreciar abusividad del mencionado pacto de anatocismo, los tribunales también han considerado abusivas otras cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario como los exagerados intereses moratorios (de hasta el 20%) o la cláusula de vencimiento anticipado, entre otras.
En todos los casos, las resoluciones judiciales han obligado a UCI a reformular los préstamos hipotecarios de tal forma que pasen a estar regidos por el habitual y clásico sistema francés de amortización y a abonar a los afectados las cantidades indebidamente abonadas como consecuencia del pacto de anatocismo.
