Las medidas incorporadas a nuestro ordenamiento jurídico por la nueva Ley por el derecho a la vivienda sólo son de aplicación a los contratos de alquiler suscritos a partir de la fecha de entrada en vigor de la norma. Ahora bien, para los contratos anteriores se mantienen las medidas extraordinarias de control y actualización anual de la renta
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La aprobación de la Ley 12/2023, sobre el Derecho a la vivienda, en vigor desde el pasado 26 de mayo, era muy esperada por personas y colectivos que defienden el derecho a la vivienda, con la esperanza de que contribuya a hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, reconocido constitucionalmente a través del artículo 47 así como en importantes declaraciones internacionales como la Declaración Universal de Derechos Humanos o el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales y recientes resoluciones del Parlamento Europeo.
La Ley sobre el Derecho a la Vivienda incorpora medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, modificando la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos [más información aquí]. Sin embargo, estas medidas solo son aplicables a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor de la Ley.
Entonces, ¿qué ocurre con los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley sobre el Derecho a la Vivienda?
La Disposición Transitoria Cuarta establece que los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley, seguirán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les es aplicable, es decir, que no se les aplican las medidas previstas en la nueva ley.
Esta situación tiene una excepción, y es que ambas partes acuerden voluntariamente la sujeción al nuevo régimen jurídico.
No obstante, a los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley sobre el Derecho a la Vivienda se les seguirán aplicando las medidas extraordinarias vigentes, tal y como se recoge en el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el cual se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania.
Dicho artículo 46 regula una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta y establece que el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento aplicable a la actualización anual de la renta que deba producirse antes del 31 de diciembre de 2023, de acuerdo con lo siguiente:
- a) Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento será el que pacten las partes, pero no podrá ser superior a la variación del Índice de Garantía de Competitividad (actualmente, 2%) en la fecha de la actualización.
- b) Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que pacten las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser superior a la variación del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la actualización.
Cuando la actualización de la renta deba producirse entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento aplicable de acuerdo con las siguientes condiciones:
- a) Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento será el que pacten las partes, pero no podrá ser superior al 3%. En ausencia de pacto, el incremento quedará sujeto a la misma limitación.
- b) Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que pacten las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser superior al 3%.
Cabe señalar que, a efectos de la aplicación de estas medidas, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial.
Adjuntamos un modelo (provisionalmente, solo en catalán) para la reclamación de la aplicación de las mencionadas limitaciones a la actualización anual de la renta:
- Modelo para el caso de que la actualización de la renta sea antes del 31 de diciembre de 2023 (word | PDF)
- Modelo para actualizaciones de la renta entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024 (word | PDF)
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