Límites a las subidas del precio del alquiler

Cataluña dispone desde el pasado día 9 de septiembre de un instrumento legislativo que permite intervenir para poner freno al incremento del precio de las viviendas de alquiler e, incluso, reducirlo en algunos casos. Nuestra compañera Montse Serrano, abogada, analiza las novedades que aporta la norma

Finalmente, entre tensas negociaciones hasta el último momento, el Parlamento de Cataluña ha aprobado por 71 votos a favor y 63 en contra, la Proposición de Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Una norma que se antojaba inaplazable como consecuencia de la intensa escalada de precios en el mercado de alquiler en los últimos años. Así lo recordaba el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de la ciudad de Barcelona en los días previos a la aprobación parlamentaria del nuevo texto legislativo señalando que tanto en la capital como en el conjunto de Cataluña, el precio del alquiler se ha duplicado sobradamente en el periodo comprendido entre 2000 y 2019, con especial intensidad en los últimos cinco años, cuando el aumento acumulado en el quinquenio se situó en un asfixiante 30% en Cataluña y un 40% en Barcelona.

Es evidente, pues, que la magnitud de estos incrementos requerían de una intervención política antes de que la evolución del mercado - alterada por la presencia y las prácticas de los grandes grupos tenedores de viviendas- condujera de forma definitivamente irreparable a una situación de vulneración práctica y sistémica del derecho efectivo a la vivienda, ya muy lesionado en el momento presente.

Mercado de vivienda tensionado e Índice de Precios de la Generalitat

La norma se articula en torno a estos dos conceptos clave para la nueva regulación del mercado de alquiler. Por un lado, la identificación de las zonas urbanas donde los incrementos de precios han sido más acentuados o en las que es necesario destinar un mayor porcentaje de la renta al pago del alquiler y, por otro, la determinación de un índice oficial de precios a partir de la ponderación y valoración de diferentes factores (ubicación, antigüedad y dimensiones de la vivienda, estado de conservación, etc.).

¿Qué se considera un mercado tensionado de vivienda?

Pues según el texto aprobado -con la oposición respecto a este punto de Junts per Catalunya- se considerarán áreas con un mercado de vivienda tensionado aquellas en las que se identifique una de estas tres circunstancias:

· Que los precios de los alquileres se hayan incrementado en la zona de forma claramente superior a la media de Cataluña.

· Que las familias que habiten la zona destinen más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler.

· Que el precio del alquiler haya subido en los últimos cinco años al menos tres puntos más que el IPC catalán.

Debemos tener presente que durante el primer año de vigencia de la norma, y al margen de estos requisitos, las medidas de contención de la renta se aplicarán de forma automática a una sesentena de municipios catalanes de más de 20.000 habitantes, incluyendo las cuatro capitales de provincia y buena parte de las ciudades que conforman el área metropolitana de Barcelona.

¿Cómo será el índice de precios de la Generalitat?

El índice de precios para cada zona concreta se determinará por parte del Departamento competente tomando como referencia la media de los datos que constan en el registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y las características específicas de los edificios e inmuebles.

¿Cómo actúa la nueva ley para alcanzar el objetivo de contener las rentas dedicadas al alquiler?

Básicamente lo hace a través de 3 vectores que se aplican como norma general, aunque admiten excepciones que detallaremos más adelante:

1) Los nuevos contratos que afecten a viviendas que ya estaban en régimen de alquiler no podrán imponer precios que superen la renta acordada en el anterior contrato.

2) En aquellos casos en los que la vivienda alquilada tuviera un precio que superara lo establecido a través del índice de precios de la Generalitat, el nuevo contrato no mantendrá el precio del anterior sino que deberá ajustarse al valor señalado por la Generalitat. Por tanto, aquellos inmuebles que se alquilaban por un precio superior al de la media de la zona para viviendas de condiciones análogas pueden ver rebajado el importe de la renta.

3) Cuando la vivienda se alquile por primera vez, el precio que podrá solicitar el propietario no podrá superar el importe fijado en el índice de precios según su ubicación y características.

Esta es la norma general pero, como anticipábamos antes, existen excepciones y circunstancias que desactivarían la obligación de someterse a los parámetros del índice de precios. Estas excepciones son:

1) Viviendas de obra nueva: los inmuebles de nueva construcción quedarán al margen de las disposiciones de la nueva ley durante un período de 3 años a partir de su construcción.

2) Parentesco: la norma no afecta a los contratos de alquiler celebrados entre familiares.

3) Rehabilitación o mejoras del inmueble: el precio del alquiler fijado se puede incrementar en porcentajes acumulables cuando el propietario haya desarrollados obras de rehabilitación o acondicionamiento de la vivienda que redunden en una mejora de «la conservación, la seguridad, el mantenimiento , la confortabilidad y la eficiencia energética de la vivienda". Esta medida, introducida como enmienda al texto original de la proposición de ley, establece que el precio máximo del alquiler podrá incrementarse un 5% si se renuevan las instalaciones, otro 5% si se sustituyen ventanas y cerramientos exteriores, un 5% si se reforma el baño o la cocina, y otro 5% en el concepto "resto de actuaciones distintas de las anteriores". Como mencionábamos, estos incrementos del 5% son acumulables si se desarrollan diferentes actuaciones.

4) «Propietarios vulnerables»: la norma excluye de la obligación de limitar al importe del índice oficial de precios el alquiler fijado por un nuevo contrato cuando el propietario tenga unos ingresos inferiores a 2'5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia, es decir, unos 2.000 euros al mes incluyendo el importe del alquiler percibido. En estas circunstancias, el precio fijado en el nuevo contrato de alquiler puede superar el importe del índice de precios aunque, en ningún caso, podrá situarse por encima del precio fijado en el anterior contrato que afectara la vivienda.

Un paso adelante

La vivienda no puede ser considerada una mercancía que pueda quedar sometida libremente a las reglas del mercado y las prácticas especulativas que éste fomenta sin tomar en consideración que el acceso a una vivienda es, antes que cualquier otra cosa, un derecho y una condición indispensable para una existencia digna. La evolución del mercado, el desembarco masivo de grandes fondos de inversión y la falta de políticas públicas efectivas destinadas a habilitar un parque suficiente de inmuebles, entre otros factores, han hecho que capas cada vez más grandes de la población vieran vedada la posibilidad de acceder a una vivienda o se vieran obligadas a incrementar constantemente el porcentaje de su renta destinado al pago del alquiler mensual.

No podemos pretender que la norma aprobada por el Parlamento de Cataluña (de incierto futuro por la posibilidad de que acabe siendo víctima del conflicto competencial entre las instituciones catalanas y estatales) enmiende por sí misma y de forma automática todo aquello que en los últimos años se ha roto en profundidad. Pero no deja de ser un paso en la buena dirección a la hora de identificar cuáles son los problemas urgentes de la ciudadanía y sugerir soluciones para enderezar una situación intolerable.

La sociedad civil ha dado también un paso adelante con el impulso otorgado a la tramitación de esta norma obligando a los grupos parlamentarios a construir acuerdos que permitieran su aprobación en sede parlamentaria. Es por ello que desde nuestra cooperativa expresamos todo nuestro reconocimiento a la inmensa labor desarrollada por el Sindicato de Inquilinos, verdadero impulsor de la nueva ley, y las más de 4000 organizaciones que, de una forma u otra, han apoyado este proyecto legislativo.