La Generalitat ha aprobado un Decreto Ley, el 37/2020, llamado de refuerzo del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19 que establece nuevas medidas destinadas a evitar los desahucios de familias sin alternativa de vivienda propia
La nueva norma pretende solidificar y adaptar a las presentes circunstancias el contenido de la Ley 24/2015, de 29 de julio de 2015, y el posterior Decreto Ley 17/2019 en el sentido de impedir las ejecuciones hipotecarias y los desahucios que puedan afectar personas o unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial. Un nuevo ejercicio legislativo que vuelve a nacer con el lastre que supone la razonable duda de si esta es una materia que forme parte del abanico de competencias de la Generalitat y por la limitada eficacia de normas impulsadas previamente aprobadas con idéntica intención como la mencionada Ley . Normas que no han impedido que, según datos del Ayuntamiento de Barcelona, desde la reanudación de los plazos judiciales el pasado 14 de septiembre y hasta el 23 de octubre, se hayan dictado sólo en la capital catalana 443 órdenes judiciales de desahucio que afectaban 1.211 personas, de las que 463 menores de edad. Una trágica realidad que, desgraciadamente, no creemos que este nuevo Decreto-Ley pueda contribuir, por su insuficiencia y las sombras que lo rodean desde el momento de ver la primera luz, a alterar significativamente.
Obligación de ofrecer un alquiler social
El Decreto impone a los grandes tenedores de viviendas la obligación de ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del alquiler. La medida, como ya contemplaba el Decreto Ley 17/2019, se hace extensiva a las demandas de desahucio que se puedan imponer por vencimiento de la duración del contrato o, en determinadas circunstancias, por falta de título jurídico que habilite la ocupación.
Así pues, la obligación de ofrecer un alquiler social antes de iniciar un proceso de ejecución se aplica a los supuestos de:
a) Vencimiento del contrato
b) Falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda si el demandante es un gran tenedor de viviendas, si el piso ocupado está inscrito en el registro de Viviendas vacías o es susceptible de ser inscrito o si los ocupantes de la vivienda están en disposición de acreditar que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar la acceso a la vivienda. Además, la obligación de ofrecer un alquiler social sólo operará en caso de que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojo social en los últimos dos años ofrecida por cualquier administración y exista un informe favorable de los servicios sociales municipales que pruebe la existencia de riesgo de exclusión residencial por los ocupantes así como una relación de convivencia no problemática con el entorno vecinal.
¿Quien tiene la consideración de gran tenedor de vivienda?
La norma no modifica la definición de gran tenedor que, por tanto, se mantiene en los términos previstos en la citada Ley 24/2015:
a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria
b) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
c) Las personas jurídicas que, por sí solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de más de quince viviendas situadas en territorio del Estado, con las siguientes excepciones:
1º. Los promotores sociales
2º. Las personas que tengan más de un 15 por ciento de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
d) Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio de la estado
Suspensión de desahucios durante la pandemia
El nuevo decreto ley establece la suspensión «excepcional y transitoria por motivos sanitarios» de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos previstos que afecten hogares señalados como vulnerables por los servicios sociales de la Administración pública sin alternativa habitacional. Esta suspensión se aplicará durante la vigencia del estado de alarma o mientras se mantengan medidas de restricción o limitación de la libertad de circulación por razones sanitarias.
Actuación de los cuerpos policiales relativas a desocupaciones
Mossos y policías locales deberán solicitar informe urgente a los servicios sociales en caso de que reciban una denuncia solicitando medidas cautelares relativas a la desocupación de viviendas habitadas por personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
