Las hipotecas de UCI se cuentan entre las mas complejas y opacas que se han comercializado
ASUFIN, Asociación de Usuarios Financieros, prepara en collaboración con Colectivo Ronda una demanda que agrupará a afectados por la comercialización de las hipotecas de UCI, Unión de Créditos Inmobiliarios, compañía financera participada por Banco Santander y la francesa BNP Paribas.
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SESIONES INFORMATIVAS
Barcelona
26 noviembre 17.30 h
Col·lectiu Ronda (Trafalgar, 50-52)
Confirmar asistencia mediante correo electrónico dirigido a info@cronda.coop
Madrid
4 diciembre 17 h
ASUFIN (Plaza de las Cortes, 4, 4D)
Inscripciones aquí
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Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) es una compañía financiera participada por Banco Santander y la entidad francesa BNP Paribas que ha comercializado un gran número de hipotecas a través de agencias inmobiliarias. Algunas estimaciones señalan que el número de hipotecas emitidas por la empresa podría incluso exceder el medio millón, la mayoría suscritas entre los años 2009 y 2012, en plena época de restricción del crédito por parte de los bancos que tradicionalmente han copado mayores cuotas del mercado hipotecario en España. En muchos casos, estas hipotecas se ofrecieron a través de agencias inmobiliarias que incorporaban a sus servicios de comercialización de inmuebles la gestión, negociación y tramitación de créditos hipotecarios, de tal manera que los clientes interesados en una determinada vivienda podían suscribir por intermediación de la propia agencia el préstamo para adquirirla, a menudo sin ni siquiera tener contacto con ningún representante de UCI hasta el momento mismo de firmar la hipoteca ante notario.
Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN, confiesa haberse encontrado "con uno de los productos hipotecarios más complejos y opacos que nunca se han ofrecido en este país. Una hipoteca que se presentó con el reclamo de unas cuotas extraordinariamente bajas durante los primeros años de vida del préstamo pero sin ofrecer ningún tipo de explicación sobre la evolución futura de los pagos que afrontaríamos transcurridos este tiempo".
Un sistema de amortización extremadamente particular y perjudicial
La principal peculiaridad de las hipotecas de UCI -y primera causa de abusividad y nulidad- es su particular sistema de amortización del capital. Habitualmente, las hipotecas que se han firmado en España se rigen por el denominado modelo francés de amortización. Con este sistema, se establece una cuota, fija o variable, de la que se destina una parte al pago de intereses y otra a la amortización propiamente dicha de capital. Es decir, con cada pago mensual, abonamos los intereses por disponer del capital y reducimos parte de nuestra deuda. Con el transcurrir del tiempo, la parte de la cuota destinada abonar el pago de intereses es cada vez menor y aumenta la parte destinada a amortizar el capital que solicitamos. Pero no sucede así en las hipotecas de UCI. En este caso, se establecía durante el período inicial del pago de la hipoteca -normalmente, entre 5 y 10 años- una cuota fija, al margen de las condiciones que se hubieran acordado para calcular los intereses a abonar que, como en el caso de cualquier otra hipoteca, era el resultado de incrementar en un determinado porcentaje (el "diferencial") el tipo de interés (Euribor o IRPH) establecido. La verdadera trampa de estas hipotecas consiste en que la diferencia entre la cuota efectivamente abonada -recordemos, una cuota fija inicialmente- y la que hubiéramos abonado de haberse calculado la cuota aplicando el índice de referencia y el diferencial, pasaba a sumarse al principal del préstamo, es decir, al importe de la hipoteca. Y a mayor principal, más intereses a abonar. Lo que en términos económicos se denomina un pacto de anatocismo.
"El anatocismo explica Óscar Serrano, abogado de Colectivo Ronda que ejerce la dirección letrada de la demanda- está recogido en el Código de Comercio y es legal, no es una práctica abusiva per se, aunque puede ser muy oneroso. Pero lo que es absolutamente ilegal y abusivo, es que el consumidor no conozca el alcance económico de la cláusula y en el caso de las hipotecas de UCI nos hemos encontrado que el clausulado de las escrituras hipotecarias ni siquiera especifica cuál es el sistema de amortización que se aplicará. Esta es una falta de diligencia absolutamente inédita, verdaderamente inverosímil".
El abogado recuerda que el contenido y los mecanismos de funcionamiento de una hipoteca deben ser objeto de información pre-contractual, a través de los empleados de la entidad, y contractual, mediante el contenido inteligible y claro de la propia escritura. En el caso de las hipotecas UCI, sin embargo, ni la información precontractual ni contractual era en absoluto suficiente.
Cuotas inasumibles que han destrozado a miles de familias
Patricia Suárez considera que estas hipotecas "han sido diseñadas y concebidas con el firme propósito de que fuera imposible pagar el préstamo". En este sentido, recuerda que "el plazo total de la hipoteca -a 20, 25 años o los que se acordarse- se divide en cuatro tramos. En los tres iniciales no se contempla el pago de intereses. Durante este tiempo, el importe íntegro de la cuota -recordemos, siempre creciente- se dedica al pago de intereses, de tal forma que en el último tramo se amortizará todo el capital que no se ha amortizado durante los tres primeros. Como consecuencia, en los últimos años de vida de la hipoteca, el importe de la cuota puede aumentar de una manera exponencial. Incluso entonces, UCI ofrecía la posibilidad de acordar el pago de un importe fijo para la cuota de este último tramo. Pero claro, la diferencia entre lo que debería ser abonado y el importe acordado, volvía a sumarse al principal ya su vez generaba nuevos intereses. Un círculo verdaderamente infernal que acababa generando en los últimos años años de vida de la hipoteca cuotas mensuales absolutamente inasumibles que pueden alcanzar importes exorbitantes".
Òscar Serrano considera que buena parte de los afectados y afectadas suscribieron estos préstamos como "hipotecas puente" cuando pretendían vender su vivienda y adquirir uno nuevo, de tal forma que pudieran liquidar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble con el dinero obtenido de la venta y poder amortizar con el remanente parte de la nueva hipoteca suscrita para financiar la compra de la nueva vivienda . "Para la gente en esta situación, el reclamo de unos primeros años de hipoteca con cuotas muy bajas podía parecer una buena idea, pero en los años de mayor intensidad en la comercialización de estas hipotecas por parte de UCI, el mercado inmobiliario se cerró de forma radical. La venta de viviendas se paralizó como consecuencia de la crisis, los bancos dejaron de ofrecer crédito y las familias quedaron encadenadas a lo que pensaban sería una hipoteca puente para unos pocos años. Pero no ha sido así. Las hipotecas UCI son una trampa absoluta que han destrozado el futuro de miles y miles de familias".
Y así lo han empezado a señalar los tribunales españoles. Entre otros, la Audiencia Provincial de Zaragoza y la de Asturias han ratificado sentencias previas de juzgados de primera instancia que condenaban a UCI por no haber explicado suficientemente las características de una hipoteca que ha causado y sigue causando gravísimos perjuicios económicos a las personas que lo han suscrito. En esta sentencias, además de apreciar abusividad de dicho pacto de anatocismo, los tribunales también han considerado abusivas otras cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario como los exagerados intereses moratorios (de hasta el 20%) o la cláusula de vencimiento anticipado, entre otros. “En todos los casos -analiza Serrano- las resoluciones judiciales han obligado a UCI a reformular los préstamos hipotecarios de forma que pasen a estar regidos por el habitual y clásico sistema francés de amortización y a devolver a los afectados las cantidades indebidamente abonadas como consecuencia del pacto de anatocismo”.
"La mayoría de estas hipotecas -recuerda Suárez- son préstamos todavía vivos. Estamos a tiempo de enderezar la situación y permitir que las familias hipotecadas vean sus préstamos depurados de un sistema verdaderamente diabólico. Con su configuración, los hipotecados no sólo no consiguen amortizar nunca el capital solicitado sino que su deuda no deja de crecer y en el tramo final de vida de la hipoteca, incluso en los casos de hipotecas con un principal no tan elevado, hemos visto cuotas mensuales de 5.000 o 6.000 euros; una auténtica barbaridad. Se ha permitido que se comercialicen hipotecas sin ninguna explicación respecto uno de los elementos más esenciales de un préstamo hipotecario como es el sistema de amortización y sin información sobre la evolución previsible de las cuotas mensuales". Òscar Serrano ratifica esta opinión. "Los incumplimientos son gravísimos, absolutamente intolerables. Se han vulnerado todos las obligaciones de diligencia, transparencia e información y estamos seguros de que los tribunales lo apreciarán así".
Demandas en colaboración con ASUFIN
A través de ASUFIN, Asociación de Usuarios Financieros, una organización de consumidores inscrita en REACU al servicio de los derechos de los consumidores bancarios y que agrupa más de 2000 personas en todo el Estado, nuestro despacho de abogados prepara una demanda colectiva que permita a todos los afectados por las hipotecas de UCI recuperar el dinero indebidamente abonado y dejar de sufrir los efectos de una de las hipotecas más nocivas peligrosas que se han comercializado en España.
Las personas interesadas en sumarse a esta iniciativa pueden obtener toda la información necesaria a través de la página web que hemos creado especialmente para la ocasión:
