Entra en vigor la nueva Ley hipotecaria

Desde el pasado 17 de junio está en vigor la nueva Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario que, con un retraso de más de 3 años, pretende incorporar a la legislación española las medidas de protección a los consumidores de productos financieros establecidas por la Directiva 2017/17 de la Unión Europea.

La nueva norma aborda cuestiones tan trascendentales como la regulación de los intereses de demora en caso de impago, el reparto entre clientes y entidades de la obligación de sufragar los gastos de constitución o la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, entre otras cuestiones de especial relevancia.

Esta ley llega con más de tres años de retraso respecto al plazo máximo otorgado por la Unión Europea a España para adaptar la regulación hipotecaria a los estándares de protección del consumidores de productos financieros frente a posibles abusos por parte de las entidades bancarias establecidos a través de la Directiva 2014/17 / UE. Durante este periodo, España ha sido escenario de escándalos mayúsculos relacionados con la comercialización y suscripción de créditos inmobiliarios. Es el caso, por citar sólo algunos ejemplos, de la cláusula suelo, los intereses de demora exorbitantes, la aplicación injustificada de la cláusula de vencimiento anticipado o la comercialización de hipotecas profundamente perjudiciales para los clientes como son las hipotecas multidivisa o las referenciadas al IRPH. Cuestiones todas ellas que han afectados cientos de miles de hipotecas y dado pie a numerosos pronunciamientos judiciales, tanto de los tribunales nacionales como de la justicia europea, que han reprobado con especial dureza las carencias de la ley hipotecaria hasta ahora en vigor a la hora de proteger los derechos e intereses de las personas hipotecadas.

Desgraciadamente, la nueva Ley parece todavía insuficiente para contribuir de forma definitiva a solucionar tal cúmulo de conflictos y satisfacer plenamente las exigencias de mayor protección para los consumidores que la Unión Europea invocaba cuando instó a España a modificar la legislación en vigor.

A continuación, comentamos brevemente algunos de los principales aspectos del nuevo texto legislativo que afectarán las hipotecas constituidas a partir del 17 de junio y aquellas novedades que también tienen proyección sobre los préstamos hipotecarios contratados con anterioridad:

1. Amortización anticipada

Actualmente, la norma hipotecaria establece que la comisión que aplica la entidad sobre la amortización anticipada de capital es de, como máximo, el 0,50% del capital amortizado si la amortización total o parcial se hace durante los primeros 5 años de vigencia de la hipoteca y del 0,25% para cualquier amortización posterior.

El proyecto de nueva ley modifica estos porcentajes y plazos y establece diferencias entre hipotecas a tipo de interés fijo o a tipo variable.

a) Hipotecas a tipo variable

En este caso, las comisiones por amortización pasan a ser de, como máximo:

· El 0,15% del capital amortizado si la amortización se produce durante los primeros cinco años de vigencia de la hipoteca, desapareciendo esta comisión para amortizaciones posteriores.

o bien

· El 0,25% del capital amortizado durante los primeros 3 años de la hipoteca, desapareciendo igualmente después de este período inicial

b) Hipotecas a tipo fijo

La comisión será de un máximo del 2% del capital amortizado durante los primeros 10 años y de un 1,5% en caso de amortizaciones posteriores.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión sobre amortizaciones sólo será aplicable en caso de que el importe de esta penalización sea inferior a la pérdida financiera que experimente la entidad con esta operación.

2. Transformar una hipoteca a tipo variable en una a tipo fijo

La norma pretende abaratar el coste de esta operación y limitar el importe de la comisión que la entidad pueda aplicarnos. Así, la única penalización que se nos podrá aplicar será de un 0,15% sobre el capital pendiente de amortización si esta transformación se produce durante los tres primeros años de constitución de la hipoteca. Más allá de estos tres años, la penalización desaparece.

La nueva ley contempla que esta modificación tenga una aplicación retroactiva y se puedan acoger también a las nuevas condiciones las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la norma.

Ahora bien, la futura ley hipotecaria no prevé ninguna limitación a la comisión por novación referente a hipotecas formalizadas a tipo fijo que se pretendan modificar para pasar a ser de tipo de interés variable.

3. Vinculación y seguros

Sobre la tradicional práctica por parte de las entidades de condicionar la concesión de un crédito hipotecario a la contratación de determinados productos financieros y, especialmente, seguros, la nueva ley hipotecaria se muestra mucho menos tajante de lo que lo ha sido la jurisprudencia comunitaria al la hora de calificar el carácter abusivo de esta imposición.

La futura ley autoriza a las entidades a exigir la contratación de un seguro de hogar (cobertura sobre daños) y de vida (protección frente a impagos derivados de una defunción) pero desactiva la obligatoriedad de que estos seguros deban ser concertados con la entidad que otorga el préstamo. Eso sí, las prestaciones de los seguros que contratamos deben cubrir las exigencias del banco y, por tanto, tener características análogas a los seguros que oferta la propia entidad.

Respecto otros productos financieros vinculados a la hipoteca -tarjetas de crédito, etc.- la nueva ley establece de forma muy ambigua que sólo podrán ser ofrecidos en caso de que «comporten un claro beneficio para los prestatarios", sin otras especificaciones.

4. Tributación de la Subrogación de entidad

Una de las formas de subrogación de una hipoteca es la de entidad, es decir, traspasar el préstamo hipotecario de una entidad a otra con la posibilidad de renegociar algunas de las condiciones -no todas, no es una novación total del préstamo- con el nuevo banco. Hasta ahora, esta operación estaba exenta de tributación, pero el nuevo proyecto de ley modifica la situación y crea un tributo específico. El gasto generado por la operación se prorrateará entre las dos entidades según la duración del crédito y el momento en que se produzca la subrogación. La base imponible del nuevo tributo será la deuda (capital más intereses) que reste por pagar.

5. Gastos de constitución

Aunque esta materia ya ha sido regulada de forma muy oportunista vía RDL tras la polémica generada en el Tribunal Supremo, la nueva ley recoge las disposiciones ya conocidas: el cliente deberá hacerse cargo de los gastos de tasación mientras que la entidad deberá abonar los honorarios de gestoría, los aranceles notariales, el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AIJD) y los gastos de registro.

La norma especifica que estas medidas sólo afectarán a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, sin desplegar efectos retroactivos.

6. Notario y registrador

Sin duda, uno de los apuntes más sorprendentes de la nueva norma, pues el proyecto de ley parece querer establecer lo que, a día de hoy, ya debería constituir una severa obligación.

Por un lado, especifica que el cliente deberá recibir el borrador del contrato hipotecario con una antelación mínima de 10 días antes de la fecha prevista de firma. Una vez recibido el borrador, el cliente recibirá asesoramiento gratuito sobre las características de la hipoteca y la presencia de cláusulas que puedan tener una afectación negativa sobre sus intereses por parte de la notaría donde se tenga que firmar el préstamo. Y una vez recibida esta información, el cliente deberá firmar un documento donde admita haber comprendido toda la información que se le ha proporcionado. Sin la firma de este documento, no se podrá formalizar la escritura de préstamo hipotecario. También el registrador tendrá la obligación de anular la formalización del contrato en ausencia de esta declaración o ante la presencia de cláusulas abusivas.

Como decíamos, sorprendentemente la nueva ley considera necesario recordar a registradores y notarios que su obligación es asegurarse de que los clientes entienden qué es lo que firman y qué consecuencias puede tener. Básicamente, lo que constituye su razón de ser. Ahora, sin embargo, se nos obligará a firmar un documento que probablemente pretenda convertirse en un mecanismo para exonerar de responsabilidades a las entidades frente a futuras reclamaciones.

7. Intereses de demora

La futura Ley hipotecaria limitará los intereses de demora -los que se aplican sobre los impagos de cuotas- adoptando el criterio que hace tiempo ha exhibido el Tribunal Supremo al respecto. En este sentido, los intereses de demora no podrán superar por más de tres veces el interés remuneratorio, es decir, el tipo de interés que se aplica a la hipoteca. Así, por ejemplo, en caso de una hipoteca constituida con un tipo fijo de interés del 2%, los intereses de demora no pueden ir más allá del 6%.

Esta nueva regulación se prevé que sea también de aplicación para las hipotecas formalizadas con anterioridad a la nueva ley.

8. Hipotecas multidivisa

La nueva ley prevé que los titulares de hipotecas multidivisa constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la norma puedan solicitar en cualquier momento de vida del préstamo su conversión a euros. Desgraciadamente, a pesar de que son miles y miles de afectados en todo el Estado, el proyecto de ley no prevé una aplicación retroactiva que pueda beneficiar este numeroso colectivo de damnificados que se verán obligados a acudir a la vía judicial para exigir el carácter abusivo tanto de la propia cláusula multidivisa como de otras características de este producto extremadamente perjudicial.

Un verdadero brindis al Sol que no ha resuelto ninguno de los problemas actuales generados por la hipoteca multidivisa, pues ya hace mucho tiempo que ninguna entidad está concediendo este tipo de préstamos hipotecarios.

9. Cláusula de vencimiento anticipado

En este caso, el proyecto de Ley se limita a recoger la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que, reiteradamente, ha fallado contra la legislación española por no proteger adecuadamente los derechos de los consumidores hipotecarios de España. Los bancos sólo podrán aplicar la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca para instar un proceso de ejecución hipotecaria y desahucio después de acreditar que el volumen del impago es, tal y como dice el TJUE, de una entidad y gravedad suficiente respecto a la cantidad total del préstamo hipotecario.

¿En qué se traduce esto?

· En el transcurso de la primera mitad de la hipoteca, el procedimiento de ejecución sólo se podrá iniciar si la deuda equivale al menos a un 3% del capital del préstamo o 12 cuotas hipotecarias.

· En la segunda mitad de la hipoteca, el impago deberá ser del 7% de la deuda o de 15 cuotas.

10. Dación en pago

Una vez más, la esperanza de ver incorporada la obligatoriedad por parte de los bancos de aceptar la dación en pago se ha visto desvanecida. La nueva norma otorga a las partes la posibilidad de acordar la dación -tampoco ahora nada impedía este acuerdo- pero no establece la obligatoriedad de aplicar a las entidades.

Oportunidad perdida

La reforma de la Ley Hipotecaria era una verdadera exigencia social... y jurídica. La norma actualmente en vigor ha sido objeto de reprobación en innumerables ocasiones por parte de la justicia comunitaria y de los propios tribunales estatales debido a las graves carencias y limitaciones que presenta a la hora de proteger efectivamente los derechos de los consumidores bancarios frente a los abusos de todo tipo perpetrados por las entidades financieras. En el país que ha sido testigo de escándalos mayúsculos como la cláusula suelo, los intereses de demora exorbitantes, la aplicación injustificada de la cláusula de vencimiento anticipado o la comercialización de hipotecas profundamente perjudiciales para los clientes como son las hipotecas multidivisa o las referenciadas al IRPH, por citar tan sólo unos pocos ejemplos, la reforma de la ley hipotecaria constituía la ocasión perfecta para actuar, de una vez y por todas, anteponiendo los intereses de los clientes a los de la banca. Pero no ha sido así. El proyecto de ley es sólo una descafeinada reforma que afronta pocos de los problemas sustanciales que sufrimos a día de hoy y que, a buen seguro, no satisfará las exigencias de mayor protección para los consumidores que la Unión Europea invocaba cuando instó a España a modificar la legislación en vigor.